Sonder AfA Neubau

Neue Turbo-Abschreibung nutzen

Der Neubau von Wohnimmobilien stockt. Mit neuen Abschreibungsmöglichkeiten des Wachstumschancengesetzes möchte der Gesetzgeber den Wohnungsneubau ankurbeln. Besonders im Bereich des Mietwohnungsneubaus lassen sich Baukosten effizient abschreiben und so die Steuerlast deutlich reduzieren. Die Kombination aus linearer bzw. degressiver Abschreibung mit der Sonder AfA für Neubau ermöglicht es, die Herstellungs- oder Anschaffungskosten bis zu 50 % in den ersten 10 Jahren steuermindernd beim Finanzamt geltend zu machen.
Die sogenannte „Absetzung für Abnutzung“, kurz AfA, ist ein bewährtes Mittel zur steuerlichen Geltendmachung von Kosten für Immobilien. Eigentümer können die Anschaffungs- oder Herstellungskosten eines Gebäudes über einen bestimmten Zeitraum verteilt abschreiben. Dadurch reduzieren sich die zu versteuernden Einnahmen, was zu erheblichen Steuerersparnissen führt. Insbesondere für Wohnungsneubau wurden die Abschreibungsmöglichkeiten seit 2023 deutlich erweitert und bieten Ihnen als Investor noch mehr Flexibilität und höhere Abschreibungssätze.

Lineare Abschreibung – Langfristige Steuerersparnis

Bei der linearen Abschreibung können Vermieter für alle Wohnimmobilien, die ab dem Jahr 2023 fertiggestellt wurden jährlich 3 % der Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes von der Steuer absetzen. Dies ermöglicht eine gleichmäßige Verteilung der Abschreibung über einen Zeitraum von 33 Jahren, was eine langfristige Steuerersparnis bedeutet. Betragen die Baukosten der Immobilie beispielsweise 100.000 Euro, können Sie jährlich 3.000 Euro steuerlich geltend machen. Nach 10 Jahren haben Sie auf diese Weise bereits 30 Prozent der Baukosten abgeschrieben.

Degressive Abschreibung – Höhere Anfangsersparnisse

Die degressive Abschreibung bietet eine alternative Option. Sie ist für Neubauten vorgesehen, mit deren Herstellung nach dem 30. September 2023 und vor dem 1. Oktober 2029 begonnen wird. Anders als bei der linearen Methode berechnet sich die Abschreibung bei der degressiven AfA aus dem Restwert des Gebäudes. Der jährliche Abschreibungssatz beträgt 5 Prozent des jeweiligen Restwerts. Besonders in den ersten Jahren bietet die degressive Abschreibung somit höhere Steuerentlastungen – ein Wechsel zur linearen AfA ist dabei jederzeit möglich. Bei einem Gebäude mit Baukosten von 100.000 Euro können Sie im ersten Jahr 5.000 Euro absetzen. Da die Grundlage für die Berechnung jährlich sinkt, verringert sich der Abschreibungsbetrag mit der Zeit. Innerhalb von 10 Jahren lassen sich jedoch etwa 40 Prozent der Baukosten abschreiben. In diesem Beispiel sollten Sie im 15. Jahr zur linearen Abschreibung wechseln, was Ihnen langfristig steuerliche Vorteile sichert.

Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau – Zusätzlicher Steuervorteil

Zusätzlich zu den vorstehend genannten Abschreibungen gibt es unter weiteren Voraussetzungen seit 2023 eine im Wachstumschancengesetz neu justierte Sonder-AfA Neubau. Diese ist für neu angeschaffte Mietimmobilien anwendbar, die aufgrund eines vor dem 1. Oktober 2029 gestellten Bauantrags errichtet werden. Wichtig dabei ist die Einhaltung bestimmter Nachhaltigkeitskriterien und Kostenobergrenzen. Die Wohnung muss zudem mindestens 10 Jahre dauerhaft zu Wohnzwecken vermietet werden. Die Sonderabschreibung beträgt in den ersten vier Jahren jeweils zusätzliche 5 %.

Die wichtigsten Voraussetzungen für die Sonder-AfA für Neubau im Überblick:

1. Der Bauantrag muss vor dem 1. Januar 2029 gestellt worden sein.
2. Die Baukosten dürfen 5.200 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche nicht überschreiten.
3. Die Bemessungsgrundlage ist auf 4.000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche begrenzt.
4. Das Gebäude muss den Effizienzhausstandard 40 (EH 40) und das QNG-Nachhaltigkeitssiegel erfüllen.
5. Der Wohnraum darf in den ersten 10 Jahren nicht zur vorübergehenden Nutzung bestimmt sein.

Kombination der Abschreibungsmodelle – Optimale Steuerersparnis

Die Kombination von Sonderabschreibung mit linearer oder degressiver AfA kann zu einer bemerkenswerten Steigerung der Steuerersparnis führen. Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten können im Einzelfall in 10 Jahren zu mehr als 50 % abgeschrieben werden.

• Kombinieren Sie die Sonderabschreibung für den Mietwohnungsneubau mit der linearen AfA, können Sie bereits nach vier Jahren fast 33 Prozent der Baukosten abschreiben. Nach 10 Jahren steigt der Anteil auf 46 Prozent.
• Noch vorteilhafter ist die Kombination der Sonderabschreibung mit der degressiven AfA. Hier lassen sich nach 10 Jahren sogar über 50 Prozent der Baukosten steuerlich geltend machen.

Steuerliche Vorteile optimal nutzen

Die Regelungen zur Sonder AfA Neubau bieten Bauherren und Investoren attraktive Möglichkeiten zur steuerlichen Optimierung. Durch die Kombination der Sonderabschreibung mit der linearen oder degressiven AfA können Sie Ihre Baukosten effizient abschreiben und so die Steuerlast deutlich reduzieren.

Eine kluge Kombination der Abschreibungsmöglichkeiten bietet enorme steuerliche Potenziale für Bauherren und Investoren. Mit der richtigen Strategie lassen sich Baukosten effizient abschreiben und die Steuerlast erheblich reduzieren.
Als Experten für Immobiliensteuerrecht stehen Ihnen unsere Steuerberater in Berlin und München jederzeit zur Seite. Vereinbaren Sie jetzt einen Termin und finden Sie gemeinsam mit uns die optimale Abschreibungsstrategie für Ihr Bauprojekt!

Details zu den Berechnungsbeispielen und weitere Informationen zum Thema finden Sie in unserem Video:

Wenn Sie mehr zu steuerlichen Themen rund um Immobilien erfahren möchten, finden Sie weitere interessante Artikel in unserem Blog. Lesen Sie zum Beispiel unsere Informationen zur neuen Grundsteuer oder zur energetischen Sanierung. Als erfahrene Steuerberater für Immobilien stehen wir Ihnen beratend zur Seite und unterstützen Sie dabei, das volle Potenzial der neuen Abschreibungsmöglichkeiten auszuschöpfen. Nehmen Sie gerne Kontakt auf, um sich Ihre Steuervorteile zu sichern.