Über die 10-Jahresfrist beim Immobilienverkauf und die Ausnahmen von der Regel

Der Verkauf von Immobilien im Privatvermögen bleibt einkommenssteuerfrei, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung mindestens zehn Jahre und ein Tag liegen. Diese Regel für die sog. Spekulationsfrist für Immobilien ist vielen als “10-Jahresfrist beim Immobilienverkauf” bekannt. Doch die Tücke steckt hier - wie so oft - im Detail. In diesem Beitrag und dem nachfolgenden Video erklären wir Ihnen, was Sie unbedingt beachten sollten.

Spekulationsfrist: Das sollten Sie wissen

In unserer Tätigkeit als Steuerberater für Immobilien erleben wir es immer wieder, dass beim Immobilienverkauf lapidar auf die 10-Jahresfrist verwiesen wird (diese wird auch als Spekulationsfrist für Immobilien bezeichnet), nach deren Ablauf der Gewinn aus dem Verkauf generell steuerfrei bleibt. Doch dies stimmt nicht immer, weshalb wir in diesem Beitrag einmal genauer hinschauen wollen.

Gesetzliche Grundlage ist § 23 EStG, wonach private Veräußerungsgeschäfte bei Grundstücken nur dann einkommensteuerpflichtig sind, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung der Immobilie nicht mehr als zehn Jahre liegen. Diese dann anfallende Einkommenssteuer wird umgangssprachlich auch als Spekulationssteuer bezeichnet.

Was gilt als Anschaffung?

Generell gilt: Als Anschaffung bezeichnet man den entgeltlichen Erwerb einer Immobilie. Dazu zählen auch Grundstücksübertragungen im Rahmen einer Ehescheidung zur Abgeltung des Zugewinnausgleichanspruchs oder ein Grundstückstausch.

Jegliche Möglichkeiten des unentgeltlichen Erwerbs gelten nicht als Anschaffungen, also zum Beispiel dann, wenn der Erwerb durch Schenkung oder als Erbe oder Vermächtnis erfolgt. Hier wird die Besitzzeit des Rechtsvorgängers mitgerechnet. Hat zum Beispiel Vater V ein am 05.12.2015 erworbenes Grundstück bei seinem Tod im Jahr 2021 an seinen Sohn S vererbt, kann dieser es ab 06.12.2025 steuerfrei verkaufen.

Folgendes sollten Sie aber beachten: Wer ein Grundstück unter der Auflage geschenkt bekommt, eine bestehende Darlehensschuld zu übernehmen, hat anteilig Anschaffungskosten. Die Übernahme der Verbindlichkeit ist ein Teilentgelt, dass die 10 Jahresfrist für den anteiligen Grundstückswert in Gang setzt.

Wie berechnet sich die 10-Jahres-Frist beim Immobilienverkauf?

Für die Berechnung der Spekulationsfrist für Immobilien kommt es nicht auf den Lastenwechsel an. Abzustellen ist vielmehr auf die Zeitpunkte des Abschlusses der obligatorischen Verträge. Maßgebend ist also grundsätzlich der vorhergehende Zeitpunkt des Verpflichtungsgeschäftes, der schuldrechtlichen Vereinbarung. Eine Besteuerung erfolgt nur dann, wenn der Kaufvertrag auch erfüllt wird. Wenn daher vor der Übertragung des wirtschaftlichen Eigentums am Grundstück vom Kaufvertrag zurückgetreten wird, liegt weder beim Käufer ein Anschaffungsgeschäft noch beim Verkäufer ein Veräußerungsgeschäft vor- Das gleiche gilt, wenn der Kaufvertrag vor dem Übergang des wirtschaftlichen Eigentums rückgängig gemacht wird.

Allerdings gibt es wichtige Ausnahmen, bei denen die 10-Jahresfrist keine Rolle spielt. So gibt es Fälle, bei denen eine Versteuerung des privaten Veräußerungsgeschäfts auch vor Ablauf von 10 Jahren steuerfrei bleibt.

Spekulationsfrist bei Immobilien mit Eigennutzung

Eine Sonderregelung gibt es für private Immobilien, die im gesamten Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden. Ein Veräußerungsgewinn fällt hier nicht unter die Steuerpflicht, und zwar auch dann, wenn der Verkauf vor Ablauf von 10 Jahren erfolgt. Nach Ansicht der Finanzverwaltung gilt dies auch für ausschließlich selbst genutzte Ferienwohnungen und nicht ständig bewohnte Zweitwohnungen.

Ebenso entfällt die Spekulationssteuer für Immobilien, die nicht von Anfang an, aber im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden. Dies ist gegeben, wenn das Gebäude in einem zusammenhängenden Zeitraum genutzt wurde, der sich über drei Jahre erstreckt, ohne sie – mit Ausnahme des mittleren Kalenderjahres – voll auszufüllen. Das wollen wir uns an folgendem Beispiel verdeutlichen:

Verkäufer V zieht am 30.12.2020 in seine am 05.12.2015 erworbene Wohnung ein. Bei durchgängiger Selbstnutzung im Jahr 2021 kann V die Immobilie ab 02.01.2022 steuerfrei verkaufen.

Strittig war in diesem Zusammenhang die Frage, ob ein häusliches Arbeitszimmer der zu eigenen Wohnzwecken genutzten Fläche zugerechnet werden kann oder anteilig zu einem steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn führt. Gegen die Ansicht der Finanzverwaltung hat der BFH nun im Sinne des Steuerzahlers entschieden und das Arbeitszimmer als Bestandteil der zu Wohnzwecken genutzten Wohnung angesehen.

Die Entscheidung des BFH ist schon aus Praktikabilitätsgründen zu begrüßen, denn ein häusliches Arbeitszimmer ist zumindest aktuell in Homeoffice-Zeiten häufig anzutreffen und würde den Veräußerer ansonsten in jedem Fall zur gesonderten Ermittlung eines auf den Arbeitszimmerbereich entfallenden Veräußerungsgewinns verpflichten.

Es gibt also Fälle, in denen die Steuerfreiheit auch vor Ablauf 10-Jahresfrist in Betracht kommt. Aber auch umgekehrt gibt es Konstellationen, in denen der Verkauf einer Immobilie immer, also auch nach Ablauf der 10-Jahresfrist Einkommensteuer auslöst.

Ohne Spekulationsfrist: Immobilien im Betriebsvermögen immer einkommenssteuerpflichtig

Die 10-Jahresfrist gilt nur für Immobilien im Privatvermögen. Sofern der Grundbesitz dem steuerlichen Betriebsvermögen zuzurechnen ist, sind Veräußerungsgewinne und natürlich auch –verluste unabhängig von Fristen immer steuerpflichtig.

Wer immer wieder Immobilien verkauft, läuft Gefahr, dass ihn das Finanzamt als sog. gewerblichen Grundstückshändler ansieht. Nach der Rechtsprechung des BFH wird die Grenze von der privaten Vermögensverwaltung zum Gewerbebetrieb überschritten, wenn – und das muss man zitieren – „nach dem Gesamtbild der Betätigung und unter Berücksichtigung der Verkehrsauffassung die Ausnutzung substantieller Vermögenswerte durch Umschichtung gegenüber der Nutzung von Grundbesitz im Sinne einer Fruchtziehung aus zu erhaltenden Substanzwerten entscheidend in den Vordergrund tritt.“

Bei der Prüfung, ob Fruchtziehung oder Umschichtung im Vordergrund steht, sind zwei Kriterien zu berücksichtigen, und zwar die Dauer der Nutzung vor der Veräußerung und die Zahl der verkauften Objekte. Je länger die Nutzung war, desto eher liegt Fruchtziehung vor. Je mehr Objekte, desto eher ist die Tätigkeit gewerblich.

Dies wird konkretisiert durch die sog. Drei-Objekt-Grenze, bei deren Überschreitung eine von Anfang an bestehende bedingte Veräußerungsabsicht angenommen wird. Die Veräußerung von mehr als 3 Objekten innerhalb von 5 Jahren zwischen Anschaffung/Errichtung/Sanierung und Verkauf gilt danach bei Teilnahme am wirtschaftlichen Verkehr als gewerblich.

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Übrigens...

Die Frage, ob aus der Immobilie gewerbliche Einkünfte erzielt werden und das Objekt damit dem Betriebsvermögen zuzurechnen ist, spielt aber auch im Rahmen einer sog. Betriebsaufspaltung oder bei bestimmten Ferienwohnungen eine Rolle.

Betriebsaufspaltung

Besteht eine sachliche und personelle Verflechtung zwischen dem Grundbesitzer und dessen Betriebsgesellschaft liegt eine Betriebsaufspaltung vor. Wird ein Grundstück an die Betriebsgesellschaft überlassen und der bzw. die Grundstückseigentümer haben in dieser Betriebsgesellschaft das Sagen, zum Beispiel durch die Mehrheit der Stimmrechte, dann qualifiziert die Rechtsprechung das Grundstück ebenfalls als Betriebsvermögen. Die Spekulationsfrist für Immobilien spielt beim Verkauf keine Rolle. Es drohen sogar weitere Gefahren, denn durch den Verkauf des Grundstücks kann es auch zu einer Besteuerung der Wertzuwächse in den Anteilen der Betriebsgesellschaft kommen.

Ferienwohnung

Auch bei der Vermietung einer Ferienwohnung kann ein Gewerbebetrieb gegeben sein, insbesondere wenn die Wohnung voll ausgestattet ist, z. B. Möblierung, Wäsche und Geschirr enthält. Ein Gewerbebetrieb wird angenommen, wenn sie in einem reinen Feriengebiet liegt, beworben wird, von einer bestehenden Feriendienstorganisation verwaltet und vermietet wird, jederzeit zur Vermietung bereitsteht und laufend Personal anwesend ist (nach Art der Rezeption eines Hotels), das dafür sorgt, dass die Wohnung in einem Ausstattungs-, Erhaltungs- und Reinigungszustand ist und bleibt, der die sofortige Vermietung zulässt. Ein Gewerbebetrieb ist auch anzunehmen, wenn eine hotelmäßige Nutzung der Ferienwohnung vorliegt oder die Vermietung nach Art einer Fremdenpension erfolgt. Zwar dürfte in den meisten Fällen die Vermietung einer Ferienwohnung der privaten Vermögensverwaltung zuzurechnen sein, gleichwohl sollte dies vor dem Hintergrund des möglichen Wegfalls der 10-Jahresfrist bei Veräußerung genau geprüft werden.

Auch in diesen Fällen und in allen weiteren Fragen des Immobiliensteuerrechts beraten wir von von Arps-Aubert + Partner Sie gern! Sie möchten bei einer energetischen Sanierung, Steuern sparen? Nehmen Sie dazu unverbindlich Kontakt zu uns auf!