Kaufpreisaufteilung nach EStG

11. März 2023

Maximale Abschreibung beim Immobilienkauf sichern

Die Kaufpreisaufteilung nach EStG (Einkommenssteuergesetz) ist ein wichtiges Thema im Zusammenhang mit dem Erwerb von bebauten Grundstücken. Gemäß dieser Regelung müssen Käufer den Gesamtkaufpreis einer Immobilie, die sie zur Erzielung eines Einkommens nutzen, auf den Grund und Boden sowie auf das Gebäude aufteilen, um die steuerlich relevanten Abschreibungsbeträge ermitteln zu können. Denn: Nur der Kaufpreis, der auf den Gebäudeanteil entfällt, darf abgeschrieben werden.

In Grundstückskaufverträgen selbst wird häufig nur ein Kaufpreis ohne Aufteilung nach Gebäude sowie Grund und Boden angegeben. Für den Erwerber stellt sich also die Frage, wie hoch die Abschreibung ist, die er bei der Ermittlung der Vermietungseinkünfte im Rahmen seiner Einkommensteuererklärung absetzen kann. Das Finanzamt berechnet die Kaufpreisaufteilung nach § 7 Abs. 4 bis 5a EStG typisiert, was oft zu einer viel zu niedrigen Abschreibung führt. Worauf Sie achten sollten, um sich eine möglichst hohe Abschreibung bzw. AfA (Absetzung für Abnutzung) zu sichern und damit die maximale Steuerersparnis zu erzielen, erfahren Sie in diesem Blogartikel. Dabei sollten Sie immer bedenken, dass sich eine höhere AfA über den gesamten Abschreibungszeitraum bezieht und ein höherer Betrag sich somit regelmäßig über 33 bis 50 Jahre steuerlich auswirkt. Es lohnt sich also, für eine maximale Bemessungsgrundlage zu kämpfen.

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Kaufpreisaufteilung durch das Finanzamt

Enthält der notarielle Kaufvertrag keine Angaben zur Aufteilung des Kaufpreises auf Boden und Gebäude oder ist diese vertragliche Aufteilung offensichtlich unzutreffend, wird das Finanzamt die Kaufpreisaufteilung nach § 7 Abs. 4 bis 5a EStG von Amts wegen vornehmen.

Der Bundesfinanzhof (BFH) hat in einem Urteil vom 20. September 2022 (IX R 12/21) entschieden, dass für die Aufteilung des Kaufpreises der Boden- und Gebäudewert gesondert ermittelt werden sollen und sodann die Anschaffungskosten nach dem Verhältnis der beiden Wertanteile in Anschaffungskosten für den Grund- und Boden- sowie den Gebäudeanteil aufzuteilen sind. Für die Schätzung des Werts des Grund- und Boden- sowie des Gebäudeanteils kann die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) herangezogen werden. Welches der verschiedenen Wertermittlungsverfahren dabei anzuwenden ist, ist unter Berücksichtigung der tatsächlichen Gegebenheiten des jeweiligen Einzelfalls zu entscheiden.

Das Finanzamt bedient sich zur Umsetzung dieser Rechtsprechung einer Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums (BMF). Darin werden verschiedene Bewertungsverfahren angeboten, die laut Anleitung in der Reihenfolge Vergleichs-, Ertrags- und schließlich Sachwertverfahren abgefragt werden. Diese Vorgabe entspricht zwar weitgehend den gesetzlichen Grundlagen bei der Wertermittlung für die Erbschaft- und Schenkungsteuer, ist jedoch im Einzelfall sehr kritisch zu würdigen, da sich die Wahl der Ermittlungsmethode nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs einer Verallgemeinerung entzieht. Ein Vorrang bestimmter Wertermittlungsverfahren für bestimmte Gebäudearten besteht ausdrücklich nicht.

In unserer Kanzlei stellen wir zudem häufig fest, dass die von der Finanzverwaltung angesetzten Parameter zur Kaufpreisaufteilung nach dem EStG bereits deshalb fehlerhaft sind, weil mit falschen Stichtagen gerechnet wird. Die Überprüfung durch einen sachkundigen Steuerberater für Immobilien ist daher empfehlenswert.

Methoden zur Wertermittlung: Aufgepasst beim Ertragswertverfahren!

Ein mögliches Wertermittlungsverfahren ist die Bewertung nach dem Ertragswert. Das Ertragswertverfahren greift im Regelfall bei Mietshäusern, ist aber auch bei anderen Grundstücksarten denkbar. So gilt das Ertragswertverfahren beispielsweise bei der Grundsteuer auch für Eigentumswohnungen, die zu Wohnzwecken genutzt werden. Beim Ertragswertverfahren werden der Bodenwert und der Gebäudeertragswert separat ermittelt und anschließend zusammengerechnet.

Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) enthält zwei Möglichkeiten zur Ertragswertermittlung, die mathematisch zum selben Gesamtwert führen. Trotzdem gibt es Unterschiede zwischen den beiden Verfahren.

Konventionelles Ertragsverfahren

Beim konventionellen Ertragswertverfahren findet keine Abzinsung des Bodenwerts statt. Vielmehr kommt es hier zu einer Kürzung des Gebäudeertrags um eine Bodenwertverzinsung. Der entsprechend verminderte Rohertrag wird nach Abzug der Bewirtschaftungskosten kapitalisiert, was im Ergebnis zu einem geringeren Gebäudeertragswert führt. Dieses Verhältnis überträgt das Finanzamt für die Fälle der Kaufpreisaufteilung nach EStG auf den Kaufpreis Ihrer Immobilie. Da dieses Verfahren tendenziell einen höheren Bodenwert ausweist, kommt es im Ergebnis zu einem hohen Grund- und Bodenanteil, der keiner Abschreibung unterliegt.

Vereinfachtes Ertragsverfahren

Das zweite – ebenfalls in der ImmoWertV – enthaltene Ertragswertverfahren geht systematisch genau umgekehrt vor. Im Rahmen des vereinfachten Ertragswertverfahrens wird zunächst der Bodenwert abgezinst und der Gebäudeertragswert ohne Abzinsung ermittelt. Dies führt bei der Verhältnisbildung zu einem genau umgekehrten Ergebnis, nämlich zu einem höheren Gebäudeanteil.

Beispielrechnung für eine Kaufpreisaufteilung

Zur Verdeutlichung des Effekts, wie unterschiedlich die Kaufpreisaufteilung nach EStG je nach Ertragswertverfahren ausfallen kann, folgt ein Beispiel. Angenommen, es geht um den Erwerb eines Mehrfamilienhauses in einer Großstadt. Dabei gehen wir von diesen Eckwerten aus:

  • Kaufpreis im notariellen Kaufvertrag: 4 Mio. €
  • Grundstücksgröße: 1.000 qm
  • Bodenrichtwert pro qm: 3.000 €
  • Jahresreinertrag (Nettomieten abzgl. Bewirtschaftungskosten): 120.000 €
  • Liegenschaftszinssatz: 2,00 %
  • typisierte Restnutzungsdauer: 30 Jahre

Nun stellt sich die Frage, welcher Anteil auf das Gebäude entfällt und somit abschreibungsfähig ist.

Auf Grundlage des konventionellen Ertragswertverfahrens ergibt sich ein Bodenwert von 3 Mio. €.

Bei der Ermittlung des Gebäudeertragswerts ist der Reinertrag um Bodenwertverzinsung zu kürzen. Im Beispiel also um 2,00 % von 3 Mio. €.

Der aus Restnutzungsdauer und Liegenschaftszinssatz abgeleitete Vervielfältiger ist auf den entsprechend geminderten Ertrag anzuwenden. Im Ergebnis berechnet sich der Gebäudeertragswert auf 1.344.000 €. Dies sind 30,94 % des Gesamtwerts.

Dieser Prozentsatz wird nun auf den tatsächlichen Gesamtkaufpreis übertragen, sodass von 4 Mio. € lediglich 30,94 % — in diesem Fall also 1.237.600 €abschreibungsfähig sind.

Die gesamte Rechnung finden Sie in folgender Übersicht aufgelistet:

1000 qm x 3.000 € 3.000.000 €
+ Bodenwert 3.000.000 €
[69,06%]
Reinertrag p.a. 120.000 €
- Bodenwertverzinsung (2% von 3 Mio. €) - 60.000 €
Summe = 60.000 €
x Vervielfältiger 22,4
+ Gebäudeertragswert = 1.344.000 €
[30,94%]
Summe = 4.344.000 €
[100%]
Kaufpreisaufteilung
Kaufpreis 4.000.000 €
GruBo [69,06 %] 2.762.400 €
Gebäude [30,94 %] 1.237.600 €

Führt man die Berechnung allerdings auf Basis des vereinfachten Ertragsverfahrens durch, ergibt sich ein ganz anderes Bild. Hier wird der Bodenwert abgezinst; ebenfalls berechnet nach Restnutzungsdauer und dem Liegenschaftszinssatz.

Der Gebäudeertragswert ist dagegen ungekürzt zu kapitalisieren, was zu einem entsprechend höheren Anteil am Gesamtwert führt. In diesem Beispiel beläuft sich der auf den Kaufpreis zu übertragende Gebäudeanteil auf 61,88 %.

Im Ergebnis führt die Kaufpreisaufteilung hier zu einer Verdopplung des AfA-Satzes, da 2.475.200 € abschreibungsfähig sind.

In diesem Fall sieht die Rechnung wie folgt aus:

1000 qm x 3.000 € 3.000.000 €
Bodenwertabzinsung 0,5521
+ Bodenwert 1.656.000 €
[38,12%]

Reinertrag p.a. 120.000 €
x Vervielfältiger 22,4
+ Gebäudeertragswert = 2.688.000 €
[61,88%]
Summe = 4.344.000 €
[100%]
Kaufpreisaufteilung
Kaufpreis 4.000.000 €
GruBo [38,12 %] 1.524.800 €
Gebäude [61,88 %] 2.475.200 €

Ergebnis aus „Arbeitshilfe“ kritisch prüfen

Das vereinfachte Ertragswertverfahren ist in der Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums (BFM) nicht enthalten — obwohl es für Zwecke der Grundsteuer nunmehr sogar Eingang in das Bewertungsgesetz gefunden hat und sich die Wahl der Ermittlungsmethode nach der Entscheidung des Bundesfinanzhofs (BFH) einer Verallgemeinerung entzieht. Ein guter Steuerberater sollte dies im Kopf haben und daher jede vom Finanzamt vorgenommene Kaufpreisaufteilung nach EStG kritisch prüfen.

Am besten frühzeitig rechnen und handeln

Gut beraten ist, wer sich bereits vor Beurkundung eines Grundstückskaufvertrages mit der Frage der Kaufpreisaufteilung nach § 7 Abs. 4 bis 5a EStG auseinandersetzt. An eine im Vertrag enthaltene Aufteilung ist das Finanzamt gebunden, es sei denn, sie ist offensichtlich unzutreffend. Durch Anwendung der beschriebenen Arbeitshilfe wird das Amt diese Möglichkeit überprüfen. Auch hier gilt es, als Steuerpflichtige gegenzuhalten, wenn die Aufteilung beispielsweise mit dem beschriebenen vereinfachten Ertragswertverfahren berechnet wurde.

Die einmal vorgenommene Kaufpreisaufteilung ist grundsätzlich verbindlich und kann im Normalfall nicht ohne Weiteres geändert werden. Es empfiehlt sicher daher, die Ermittlung sorgfältig und unter Einbeziehung von Steuerexperten durchzuführen. Im Einzelfall kann es zudem sinnvoll sein, entsprechende Berechnungen als Anlage zum Kaufvertrag darzustellen. Lassen Sie sich also frühzeitig von einem Steuerberater begleiten.

Wir von Arps-Aubert + Partner sind seit vielen Jahren im Bereich der Immobilienbesteuerung und -bewertung aktiv und beraten Sie gerne. Nehmen Sie jetzt unverbindlich Kontakt zu uns auf!

Unser Know-how im Immobilienbereich teilen wir auch in unserem Blog mit Ihnen. Erfahren Sie dort etwa, warum eine Wertermittlung von Immobilien bei Erbschaft so wichtig ist oder was es mit der Spekulationsfrist für Immobilien auf sich hat. Lassen Sie sich jetzt von unseren Spezialisten beraten!

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