Wertermittlung von Immobilien bei Erbschaft und Schenkung

Immobilien im Visier des Staates

Angesichts der anhaltenden Nullzinsphase und aufgrund hoher Nachfrage nach Wohnraum sind die Immobilienpreise in den Ballungsräumen in den letzten Jahren stark gestiegen. Die sich daraus ergebenden Folgen bei der Erbschafts- und Schenkungsteuer sind insbesondere bei Mehrfamilienhäusern erheblich. Und es drohen weitere Belastungen für Hauseigentümer durch staatliche Eingriffe. Vor diesem Hintergrund kommt einer korrekten (und möglichst niedrigen) Wertermittlung der Immobilie bei Erbschaft oder Schenkung eine große Bedeutung zu.

Bodenrichtwerte steigen seit Jahren deutlich

Einen wichtigen Indikator für die Preisentwicklung am Immobilienmarkt bilden die Bodenrichtwerte, die von den Gutachterausschüssen nach dem Baugesetzbuch mindestens alle zwei Jahre zu ermitteln sind. Bodenrichtwerte sind normierte durchschnittliche Lagewerte für den Grund und Boden und sollen dessen unterschiedliche Entwicklungszustände berücksichtigen. Diese Richtwerte für den Grund und Boden kannten in den vergangenen Jahren nur eine Richtung: Nach oben. Davon betroffen sind insbesondere die städtischen Ballungsräume. In Berlin haben sich beispielsweise die Bodenrichtwerte in Innenstadtlagen innerhalb von fünf Jahren teilweise mehr als verdreifacht. Davon profitiert auch der Staat: Die Einnahmen aus der Grunderwerbsteuer waren 2019 mit 15,79 Milliarden Euro mehr als dreimal so hoch wie noch vor zehn Jahren.

Unter Berücksichtigung der in Anlehnung an den Kapitalmarkt sehr niedrigen Liegenschaftszinssätze ermitteln Gutachter nach dem Ertragswertverfahren für Mehrfamilienhäuser in Innenstadtlagen aktuell Verkehrswerte, die häufig dem 40-fachen und mehr der Jahreskaltmiete entsprechen. Für einen Altbau aus der Gründerzeit und jährlichen Mieteinnahmen von 200.000 Euro ergibt sich so schnell ein Verkehrswert von 8 Mio. Euro.

Hohe Grundbesitzwerte führen zu hoher Erbschaft- und Schenkungsteuer

Auch bei der Erbschaftsteuer und Schenkungsteuer ist mit ähnlich hohen Werte zu rechnen, da die steuerlichen Bewertungsvorgaben denen der Wertermittlungsverordnung für Grundstückssachverständige weitgehend entsprechen. Hohe Steuerbelastungen sind die Folge. Die persönlichen Erbschaftssteuer-Freibeträge verblassen vor dem Hintergrund der exorbitanten Wertentwicklung und werden bereits bei Übertragung von geringfügigem Grundbesitz um ein Vielfaches überstiegen. Wer über nicht ausreichend liquide Mittel verfügt, ist gezwungen, zur Finanzierung der Steuer ein Darlehen aufzunehmen und das Grundstück zu belasten. Das Finanzamt stundet nur, wenn alle Darlehensmittel ausgeschöpft sind, was eher die Ausnahme darstellen dürfte.

Ein Wertgutachten und die korrekte Bewertung Ihres Mietshauses sind wichtiger denn je!

Vor diesem Hintergrund ist eine Wertermittlung der Immobilie bei Erbschaft oder Schenkung wichtiger denn je. Der betraute Sachverständige sollte alle Möglichkeiten ausschöpfen, die Immobilie korrekt und möglichst niedrig zu bewerten: Bei Mietshäusern stehen dabei besonders die Anpassung des Bodenrichtwerts wegen abweichender Geschossflächenzahl, die Ermittlung des Rohertrags und der anzuwendende Liegenschaftszinssatz im Fokus. Je niedriger der Zinssatz, desto höher der Grundbesitzwert.

Mit jedem Gebäude kommt ein weiteres Problem hinzu: Nach dem Bewertungsgesetz gelten die niedrigen Liegenschaftszinssätze nur, wenn „geeignete“ Zinssätze durch den Gutachter-Ausschuss vorliegen. Andernfalls greifen im Gesetz genannte Zinssätze, die sich je nach Gebäudeart auf satte 5 bis 6,5 Prozent belaufen. Bei Anwendung dieser hohen Zinssätze ergeben sich im Regelfall erheblich niedrigere Grundbesitzwerte für Zwecke der Erbschafts- und Schenkungsteuer, sodass sich die Frage stellt, ob die eklatant auseinanderklaffenden Zinssätze zwischen Kapitalmarkt und Bewertungsgesetz noch rechtmäßig sind. Mit der im Gesetz enthaltenen Typisierung weicht der Gesetzgeber (inzwischen) erheblich und nachhaltig von den tatsächlichen Zinssätzen am Kapitalmarkt ab, sodass es möglichweise zu nicht mehr hinnehmbaren Ungleichbehandlungen kommt.

Vieles spricht dafür, dass im Bereich der Mehrfamilienhäuser eine Sättigung des Preisniveaus eingetreten ist. Mögliche Einflüsse der Corona-Pandemie und der absehbaren gesetzlichen Einschränkungen bei der Bildung von Wohnungs- und Teileigentum („Aufteilungsverbot“) sind noch nicht abzuschätzen, haben aber bereits im letzten Jahr zu einem Rückgang der Kauffälle bei Mietshäusern geführt. Aus diesem Grund weist der Berliner Gutachterausschuss in seiner letzten Veröffentlichung darauf hin, dass Zinssätze 2020 erstmals nicht mit hinreichender Sicherheit erkannt werden können. Hier dürfte das umstrittene Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin -sogenannter Mietendeckel – einen weiteren wesentlichen Beitrag zur Unsicherheit bei Wohnimmobilien geleistet haben.

Weitere Marktentwicklung bleibt spannend

Neben den Veränderungen für private Gebäude, Häuser und Grundstücke sowie Mietobjekte, dürfte auch die Entwicklung am Markt für Büro- und Gewerbeimmobilien angesichts der Corona-Krise ebenfalls anders verlaufen als ursprünglich eingeschätzt. Sowohl die Verdrängung des klassischen Einzelhandels durch Online-Shops, als auch der sich etablierende Trend zum Home-Office werden Einfluss auf die Nachfrage und die Mieten haben.

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Staatsverschuldung: Bittet der Staat Immobilienbesitzer zur Kasse?

Schließlich verstärkt sich durch Corona eine Entwicklung mit drastischen Folgen: Schätzungen zufolge werden Deutschlands Staatsschulden von zuletzt 60 Prozent des Bruttoinlandsprodukts auf über 80 Prozent steigen. Die implizite Verschuldung, die auch die Pensionsverpflichtungen einbezieht, liegt bereits bei 165 Prozent. Die Schulden für Bund, Länder und Gemeinden liegen mit 2,2 Billionen Euro auf Rekordhoch. Auf 340 Milliarden Euro türmt sich die Summe, die der Bund für das vergangene und das laufende Jahr allein für den Kampf gegen die Pandemie aufnehmen muss. Es drängt sich die Frage auf: Wer soll nach der Krise die Rechnung bezahlen?

Bei der Beantwortung dieser Frage rücken die hohen Immobilienwerte naturgemäß in den Fokus der Politik. Zusammen mit den Grundstückswerten (rund 4,4 Billionen Euro) summiert sich das gesamte Immobilienvermögen der Deutschen auf knapp 13,3 Billionen Euro. Zum Vergleich: Das Bruttoinlandsprodukt Deutschlands belief sich im Vor-Corona-Jahr 2019 auf 3,44 Billionen Euro. Und: Das Vermögen ist gebunden; Eigentümer können nicht einfach weg. Begriffe wie „Lastenausgleich“ und „Vermögensabgabe“ machen die Runde. Auch die Reaktivierung der seit 1996 ausgesetzten Vermögensteuer ist in einigen politischen Kreisen in der Diskussion, wenngleich auch mit „großzügigen“ Freibeträgen. Wie schnell diese aufgebraucht sein können, zeigt sich aktuell bei Erbschaftsteuer und Schenkungsteuer.

So oder so: Es gilt die Entwicklung im Blick zu halten und bei Erbschaft oder Schenkung von Immobilien die Wertermittlung angesichts der vielfältigen Stellschrauben und Unsicherheiten nur unterstützt durch unsere Beratung und Begleitung vornehmen zu lassen. Bei einem größeren Immobilienportfolio sollten die hohen Werte zudem Anlass ein, Gestaltungsmodelle zur vorweggenommenen Erbfolge frühzeitig zu prüfen und umzusetzen. Zu nennen sind beispielsweise lebzeitige Übertragungen unter Nießbrauchvorbehalt oder die Einbringung in eine Gesellschaft mit Betriebsvermögen und Klassifizierung als begünstigtes Wohnungsunternehmen.

Nehmen Sie jetzt Kontakt zu uns auf und lassen Sie sich beraten. Unsere Steuerberater in Berlin sowie unser süddeutsches Team in unserer Steuerkanzlei in München stehen Ihnen jederzeit mit alle ihrer Expertise im Bereich Immobilien zur Verfügung. In unserem Blog finden Sie weitere Informationen zu unterschiedlichen Themen rund um Immobilien. Erfahren Sie z. B. mehr zur Spekulationsfirst für Immobilien oder zum Thema Energetische Sanierung und Steuer. Natürlich wissen wir, dass auch bezüglich der Übertragung von Immobilien viele Fragen aufkommen können. Gern beraten Sie unsere Steuerberater für Erbschaftssteuer auch zu allen Themen bzgl. Erbschafts- oder Schenkungssteuer für Haus, Wohnung oder Grundstück.