Schenkungssteuer Immobilien: Alles Wissenswerte auf einen Blick

7. Oktober 2023

Wer zu Lebzeiten eine Immobilie unentgeltlich oder teilentgeltlich übertragen möchte, sollte dies vorab am besten mit einem erfahrenen Steuerberater besprechen. Bei einer Schenkung hat man einige Gestaltungsmöglichkeiten, um die Schenkungssteuer auf Immobilien gering zu halten oder zu umgehen.

In diesem Beitrag finden Sie alles Wichtige zum Thema auf einen Blick. Zudem finden Sie im Verlauf auch ein Video, in dem Michael von Arps-Aubert, Matthias Weidmann und Maximilian Pschiebel verschiedene Varianten zur Übertragung von Immobilien aus dem Privatvermögen vorstellen und die steuerlichen Vor- und Nachteile diskutieren.

Wie wird die Schenkungssteuer für Immobilien festgesetzt?

Grundsätzlich gilt: Der Gesetzgeber behandelt Schenkungen zu Lebzeiten steuerlich grundlegend ähnlich wie Erbschaften. Die anfallenden Steuern sind daher auch in einem Gesetz gebündelt, dem Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG). Anders als bei der Erbschaft ergeben sich für die Schenkung zu Lebzeiten aber weitaus mehr Gestaltungsmöglichkeiten, von denen wir in diesem Beitrag auch einige vorstellen möchten.

Wie bei der Erbschaftssteuer auch richten sich die Höhe der Schenkungssteuer, die für Immobilien fällig wird, nach dem Wert der Zuwendung und dem Verwandtschaftsgrad von Schenker und Beschenktem.

Welche Freibeträge gibt es bei der Schenkungssteuer?

Die Freibeträge bei der Schenkungssteuer entsprechen jenen der Erbschaftssteuer. (Informieren Sie sich darüber ausführlich in unserem Blogbeitrag zum Thema “Erbschaftssteuer Freibetrag”.) Auch hier staffeln sich die Freibeträge dem Verwandtschaftsgrad:

Verwandtschaftsgrad zum Erblasser Steuerklasse Freibetrag in Euro
Ehegatte, Lebenspartner I 500.000
Kinder, Stiefkinder I 400.000
Enkel mit bereits verstorbenen Eltern I 400.000
Enkel, deren Eltern noch leben I 200.000
Urenkel, Eltern, Großeltern I 100.000
Geschwister und deren Kinder II 20.000
Stiefeltern, Schwiegereltern, Schwiegerkinder II 20.000
Geschiedene Ehegatten, getrennte Lebenspartner II 20.000
alle anderen Erben III 20.000

In dieser Tabelle: Steuerklassen und Freibeträge bei Schenkung; §§ 15; 16 ErbStG, Stand: DATUM DER EINBINDUNG

Für Freibeträge gilt eine 10-Jahresfrist

Für die o.g. Freibeträge gilt eine Frist von zehn Jahren. Das bedeutet, dass über 10 Jahre hinweg alle Schenkungen aufgerechnet werden. Nach Ende der 10 Jahre kann man erneut vom Freibetrag profitieren. Auch deshalb ist es empfehlenswert, bei der Planung des Nachlasses bereits frühzeitig einen spezialisieren Steuerberater für Erbschaftssteuer hinzuzuziehen. Durch lebzeitige Schenkungen im Rahmen der Freibeträge kann hier viel Steuerlast gemildert werden.

Welche Steuersätze gelten bei der Schenkungssteuer für Immobilien?

Wenn Sie eine Immobilie verschenken, muss zunächst eine Wertermittlung erfolgen. Der ermittelte Wert ist dann die Grundlage zur Überprüfung von Beiträgen und zu Berechnung der Schenkungssteuer. Im Blogbeitrag über die Wertermittlung von Immobilien bei Erbschaft wird die Bedeutung des Verfahrens bereits eingehend vorgestellt.

Liegt der ermittelte Wert oberhalb der Freibetragsgrenze, richtet sich die Höhe der Schenkungssteuer nach der Steuerklasse des Beschenkten. Diese finden Sie ebenfalls in der obigen Tabelle. Wie auch die Erbschaftssteuer wird auch die Schenkungssteuer lediglich auf den Teil des Schenkungsbetrags erhoben, der den Freibetrag übersteigt.

Aktuell gelten folgende Steuersätze:

Wert der Erbschaft bis einschließlich ... Steuerklasse I Steuerklasse II Steuerklasse III
75.000 € 7 % 15 % 30 %
300.000 € 11 % 20 % 30 %
600.000 € 15 % 25 % 30 %
6.000.000 € 19 % 30 % 30 %
13.000.000 € 23 % 35 % 50 %
26.000.000 € 27 % 40 % 50 %
über 26.000.000 € 30 % 43 % 50 %

In dieser Tabelle: Erbschaftssteuersätze nach Steuerklassen; § 19 ErbStG, Stand: DATUM DER EINBINDUNG

Besonderheit: Schenkung des Familienheims

Eine Besonderheit ist noch zu erwähnen. Tatsächlich kann die Schenkungssteuer für eine Immobilie komplett entfallen, wenn es sich dabei um das Familienheim handelt. Diese Steuervergünstigung gilt bei der lebzeitigen Schenkung allerdings nur für Ehegatten, handelt es sich um eine Erbschaft, können auch die Kinder davon profitieren.

Bedingungen für die komplette steuerliche Freistellung bei Schenkung bzw. Erbschaft des Familienheims sind:

  • der beschenkte Ehepartner muss im Familienheim leben (bzw. bei Erbschaft muss das erbende Kind unverzüglich dort einziehen)
  • das Familienheim muss der Lebensmittelpunkt sein
  • im Erbfall muss der Erbe innerhalb von 6 Monaten nach dem Todestag dort einziehen und für mindestens 10 Jahre dort seinen Lebensmittelpunkt begründen

Umgang mit der Schenkungssteuer: Kreativität zahlt sich aus

Bei der Schenkungssteuer gibt es für Steuerberater verschiedene Optionen, um dem Finanzamt möglichst wenig zukommen zu lassen. Schlagworte sind hier etwa:

  • Güterstandsschaukel
  • mehrere Schenkungen im Rahmen der 10-Jahresfrist
  • Kettenschenkung
  • Gründung einer Familiengesellschaft

Im nachfolgenden Video erläutert Michael von Arps-Aubert im Gespräch mit Matthias Weidmann und Maximilian Pschiebel weitere Übertragungsmöglichkeiten für Immobilien. Sie beleuchten neben der unentgeltlichen Übertragung durch Schenkung auch die teil- und vollentgeltliche Übertragung, ordnen alle Verfahren genau in die steuerrechtlichen Leitplanken ein und geben einen umfassenden Überblick.

Deutlich wird im Video allerdings, was auch allgemein gilt: Am Ende entscheidet der Einzelfall, welche Option die beste ist. Nehmen Sie deshalb gern Kontakt zu unseren erfahrenen Steuerberatern auf und lassen Sie sich zu Ihrem konkreten Fall beraten.

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