Erbschaftsteuererhöhung auf Berliner Immobilien

8. September 2019

Mit Veröffentlichung im Amtsblatt Berlin am 12. April 2019 liegen für Berliner Mehrfamilienhäuser erstmals seit 10 Jahren vom örtlichen Gutachterausschuss für steuerliche Zwecke anzusetzende Liegenschaftszinssätze vor. Bis zum 11. April 2019 galt der pauschale Liegenschaftszinssatz von 5,5 Prozent gemäß Bewertungsgesetz.

Im Ergebnis führt dies zu einem erheblichen Anstieg der für steuerliche Zwecke anzusetzenden Werte von Berliner Mietwohn- und Mietwohngeschäftshäusern mit mindestens 4 Mieteinheiten und einem gewerblichen Mietanteil bis 70 Prozent. Hintergrund: Hohe Liegenschaftszinssätze führen zu einer hohen Verzinsung des Bodenwerts. In dem anzusetzenden Ertragswertverfahren kam es hierdurch bislang sehr häufig zu keiner Kapitalisierung des Mietwerts, da bislang der Liegenschaftszinssatz nach Bewertungsgesetz von 5 bis 6,5 Prozent galt. Der Reinertrag aus dem Grundstück lag damit im Regelfall unter dem Verzinsungsbetrag des Bodenwerts und spielte bei der Bewertung im Ergebnis keine Rolle.

Dies hat sich jetzt geändert. Aufgrund der anhaltenden Niedrigzinsphase liegen die nun veröffentlichten und anzuwendenden Liegenschaftszinssätze nur noch zwischen -1,1 und 3,5 Prozent. Durch die fehlende oder nur sehr niedrige Verzinsung des Bodenwerts lebt die Verzinsung der Netto-Mieterträge damit wieder auf und führt zu einem sprunghaften Anstieg der steuerlich anzusetzenden Werte. Folge: Für Erbfälle und Schenkungen nach dem 11. April 2019 kommt es zu einer spürbaren Erhöhung der Erbschaft- und Schenkungsteuer auf Berliner Grundbesitz.

Die neuen Werte liegen nun sehr nah an den Verkehrswerten, die in letzter Zeit teilweise das 40fache der Jahreskaltmiete und mehr erreicht haben. Aufgrund der aktuellen Diskussionen zu einem so genannten „Mietendeckel“ stellt sich die Frage, ob diese Werte tatsächlich nachhaltig vorhanden sind. Nicht zu Unrecht wird in diesem Zusammenhang häufig von Enteignung gesprochen.

Vor diesem Hintergrund sollten Sie unbedingt unsere Expertise zur Immobilienbesteuerung nutzen und die notwendigen Steuererklärungen nicht ohne unsere Hilfe erstellen. Auch das Gutachten eines vereidigten Grundstückssachverständigen kann im Einzelfall nützlich sein. Es gilt, jede Stellschraube zu (er)kennen und vor dem Hintergrund eines „Mietendeckels“ und diverser anhängiger Gerichtsverfahren Ihren Rechtsschutz zu wahren. Verschenken Sie kein Geld! Fehlt es an Liquidität für die Steuerzahlung unterstützen wir Sie zudem bei der Stundung der Erbschaftsteuer. Arps-Aubert + Partner ist Ihr professioneller Steuerberater für Immobilien.

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