Unsere Leistungen
Erbschaftssteuer bei Immobilien
Im Erb- oder Schenkungsfall können Immobilien erhebliche Steuerfolgen auslösen. Wir berechnen Bewertungsspielräume, prüfen Begünstigungen und planen die steuerlich optimale Übertragung.
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Erbschaftssteuer und Schenkungssteuer vermeiden
Angesichts der in den letzten Jahren stark gestiegenen Immobilienpreise kommt es bei der Erbschafts- und Schenkungssteuer sehr schnell zu hohen Steuerbelastungen. Häufig stehen nicht ausreichend liquide Mittel zur Verfügung, um die Steuerschuld zu bezahlen. Steuerstundungen, Darlehensaufnahmen oder sogar der Verkauf von Grundbesitz werden notwendig. Durch frühzeitige Planung und Gestaltung im Rahmen vorweggenommener Erbfolge lassen sich diese Negativeffekte vermeiden oder deutlich reduzieren.
Bewertung von Immobilien: verschiedene Bewertungsverfahren
Besonders relevant ist die Wertermittlung der Immobilie bei Erbschaft oder Schenkung. Angesichts sehr hoher Verkehrswerte verdient die steuerliche Bewertung von Immobilien besondere Aufmerksamkeit. Wir kennen alle Bewertungsverfahren und wissen, welche Stellschrauben für einen möglichst niedrigen Wert existieren. Gegenüber dem Finanzamt sorgen wir für die günstigste Bewertung Ihrer Immobilie. Dabei arbeiten wir eng mit Gutachtern zusammen und kennen die Besonderheiten des Berliner und Münchner Immobilienmarktes bis ins Detail.
Tipp: Auf die richtige Bewertung kommt es an!
Das Bewertungsgesetz kennt drei Verfahren für unterschiedliche Arten von Immobilien:
Da die Bewertungsverfahren zu sehr unterschiedlichen Werten führen können und der anzuwendende Liegenschaftszinssatz maßgeblichen Einfluss hat, haben wir besondere Sensibilität bei der Frage, ob Vergleichsfaktoren vorliegen, ob diese geeignet sind und ob das Finanzamt alle Parameter bei der Bewertung korrekt umsetzt. In zahlreichen Einsprüchen konnten unsere Steuerberater für Immobilien erhebliche Wertreduzierungen durchsetzen und so zu einer deutlichen Steuerersparnis unserer Mandanten beitragen.
Freibeträge und Steuersätze bei der Erbschaftssteuer auf Immobilien
Wie viel Erbschaftssteuer auf eine Immobilie tatsächlich anfällt, hängt von drei Größen ab: von der sachlichen Steuerfreistellung, vom persönlichen Freibetrag und vom anzuwendenden Steuersatz. Freibetrag und Steuersatz bemessen sich nach dem Verwandtschaftsverhältnis zwischen Erblasser und Erbe (§§ 16, 19 ErbStG).
Persönliche Freibeträge nach Verwandtschaftsgrad
| Verhältnis zum Erblasser | Steuerklasse | Freibetrag |
|---|---|---|
| Ehepartner, eingetragene Lebenspartner | I | 500.000 € |
| Kinder, Stiefkinder, Adoptivkinder sowie Enkel verstorbener Kinder | I | 400.000 € |
| Enkel | I | 200.000 € |
| Eltern und Großeltern im Erbfall | I | 100.000 € |
| Geschwister, Nichten, Neffen, Schwiegerkinder, Schwiegereltern, geschiedene Ehepartner | II | 20.000 € |
| Übrige Erben | III | 20.000 € |
Steuersätze nach Steuerklasse
| Steuerpflichtiger Erwerb nach Freibetrag | Klasse I | Klasse II | Klasse III |
|---|---|---|---|
| bis 75.000 € | 7 % | 15 % | 30 % |
| bis 300.000 € | 11 % | 20 % | 30 % |
| bis 600.000 € | 15 % | 25 % | 30 % |
| bis 6.000.000 € | 19 % | 30 % | 30 % |
| bis 13.000.000 € | 23 % | 35 % | 50 % |
| bis 26.000.000 € | 27 % | 40 % | 50 % |
| über 26.000.000 € | 30 % | 43 % | 50 % |
Gerade bei Immobilien übersteigt der anzusetzende Grundbesitzwert die persönlichen Freibeträge schnell. Erben, die nicht zum engsten Familienkreis gehören, sehen sich nach Erhalt des Steuerbescheids häufig mit einer hohen Steuerlast konfrontiert, obwohl die liquiden Mittel zur Begleichung fehlen. Unsere Steuerberater für Erbschaftssteuer prüfen, welche Freibeträge, welche Steuerklasse und welche Vergünstigungen im konkreten Fall greifen, und gestalten den Erwerb so, dass die Steuer auf Ihr geerbtes Haus oder Ihre geerbte Wohnung möglichst niedrig ausfällt.
Das Familienheim: Das eigene Zuhause als Steuerprivileg
Eine der bedeutendsten Steuerbefreiungen im Erbschaftssteuerrecht betrifft das selbst genutzte Familienheim. Erbt der überlebende Ehepartner oder eingetragene Lebenspartner die vom Erblasser bewohnte Wohnung oder das gemeinsame Haus, bleibt der Vorgang nach § 13 Abs. 1 Nr. 4b ErbStG vollständig erbschaftssteuerfrei. Voraussetzung ist, dass die Immobilie unverzüglich zum Mittelpunkt des familiären Lebens wird und in den folgenden zehn Jahren auch bleibt. Da die Zehnjahresfrist im Schenkungsfall nicht gilt, kann eine lebzeitige Übertragung sinnvoll sein.
Auch Kinder und Stiefkinder können das geerbte Elternhaus steuerfrei übernehmen (§ 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG). Für sie gilt eine zusätzliche Grenze: Begünstigt ist nur eine Wohnfläche von bis zu 200 Quadratmetern. Wer ein größeres Familienheim erbt, versteuert den darüber hinausgehenden Anteil anteilig.
Ob auf das geerbte Haus überhaupt Erbschaftssteuer anfällt und in welcher Höhe, hängt damit nicht nur vom Verwandtschaftsgrad ab, sondern auch davon, wie konsequent Eltern, Kinder oder Ehepartner die Selbstnutzung über die Behaltensfrist hinweg fortsetzen.
Wann die Befreiung rückwirkend entfällt
Gibt der Erbe die Selbstnutzung innerhalb der zehnjährigen Behaltensfrist auf, etwa durch Verkauf, Vermietung oder unentgeltliche Weitergabe, entfällt die Steuerbefreiung rückwirkend. Eine Ausnahme greift nur bei zwingenden Gründen, etwa beim dauerhaften Umzug in eine Pflegeeinrichtung. Wir prüfen die Voraussetzungen im Vorfeld und begleiten Sie über die gesamte Behaltensfrist hinweg, damit die Steuerfreiheit Ihrer geerbten Immobilie nicht nachträglich gefährdet wird.
Vermietete Wohnimmobilien: zehn Prozent Steuerrabatt
Wer eine zu Wohnzwecken vermietete Immobilie erbt oder geschenkt bekommt, profitiert von einem pauschalen Bewertungsabschlag in Höhe von zehn Prozent. Nach § 13d ErbStG fließen Mietwohngrundstücke nur mit 90 Prozent ihres Verkehrswerts in die Bemessungsgrundlage ein. Die Steuerlast reduziert sich damit spürbar, selbst wenn vorübergehend ein Leerstand besteht.
Der Abschlag greift jedoch nur unter klar definierten Voraussetzungen. Das Objekt muss in Deutschland, einem anderen EU-Staat oder im Europäischen Wirtschaftsraum belegen sein. Vermietete Büro- und Geschäftsräume sind ebenso ausgenommen wie Immobilien, die zu einem land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb oder zu begünstigtem Betriebsvermögen gehören. Unsere Steuerberater für Immobilien prüfen, ob die Begünstigung anwendbar ist, und gestalten Übertragungen so, dass der Abschlag voll zur Wirkung kommt.
Schenkungssteuer bei Immobilien: Übertragung zu Lebzeiten mit Nießbrauch
Die Schenkungssteuer auf Immobilien folgt im Wesentlichen denselben Regeln wie die Erbschaftssteuer. Identisch sind Steuerklassen und Steuersätze, identisch sind mit Ausnahme der Eltern und Großeltern auch die persönlichen Freibeträge. Der entscheidende Vorteil zu Lebzeiten liegt in ihrer Wiederkehr: Die Freibeträge lassen sich alle zehn Jahre erneut nutzen. Wer rechtzeitig plant, überträgt Immobilienvermögen schrittweise und steuerneutral auf die nächste Generation.
Gestaltung mit Nießbrauchvorbehalt im Detail
Nießbrauch an Immobilien
Im Rahmen vorweggenommener Erbfolge erfreuen sich Nießbrauchmodelle großer Beliebtheit. Unsere Steuerberater für Immobilien kennen alle Vor- und Nachteile, beraten zur Umsetzung oder zu Alternativen und berechnen den maximalen Steuervorteil. Beim Nießbrauch überträgt der Schenker die Immobilie auf den Beschenkten, behält sich jedoch das Recht vor, die Mieterträge weiterhin zu vereinnahmen oder das Objekt selbst zu nutzen.
Wertminderung durch Nießbrauchvorbehalt
Steuerlich wird der kapitalisierte Wert des vorbehaltenen Nutzungsrechts vom Verkehrswert der Immobilie abgezogen. Je nach Alter des Schenkers und Höhe der ortsüblichen Miete kann diese Wertminderung erheblich ausfallen und die Bemessungsgrundlage so weit reduzieren, dass der persönliche Freibetrag des Beschenkten ausreicht.
In Verbindung mit der Zehnjahresfrist eröffnet das eine Vielzahl an Gestaltungsmöglichkeiten. Wir berechnen, welcher Übertragungszeitpunkt steuerlich am günstigsten ist, und stimmen Schenkungsvertrag, Nießbrauchabrede und gegebenenfalls Rückforderungsrechte präzise aufeinander ab.
Berlin: Steuerliche Liegenschaftszinssätze führen zu deutlich höherer Steuer
Mit Veröffentlichung im Amtsblatt Berlin am 12. April 2019 liegen für Berliner Mehrfamilienhäuser erstmals seit über zehn Jahren vom örtlichen Gutachterausschuss für steuerliche Zwecke anzusetzende Liegenschaftszinssätze vor. Bis zum 11. April 2019 galt der pauschale Liegenschaftszinssatz von 5,5 Prozent gemäß Bewertungsgesetz.
Im Ergebnis führt dies zu einem erheblichen Anstieg der für steuerliche Zwecke anzusetzenden Werte von Berliner Mietwohn- und Mietwohngeschäftshäusern mit mindestens vier Mieteinheiten und einem gewerblichen Mietanteil bis 70 Prozent. Hintergrund: Hohe Liegenschaftszinssätze führen zu einer hohen Verzinsung des Bodenwerts.
Mehr erfahren: "Erbschaftsteuererhöhung auf Berliner Immobilien"
Der Grundbesitzwert: ein Feststellungsbescheid mit hoher Bedeutung!
Für Zwecke der Erbschafts- und Schenkungssteuer ist ein sog. Bedarfswert (Grundbesitzwert) festzustellen. Zu diesem Zweck ist die Abgabe einer gesonderten Erklärung zur Ermittlung des Bedarfswerts bei dem Finanzamt notwendig, in dessen Bereich das Grundstück liegt. In diesem Rahmen gilt es, alle Bewertungsverfahren, Bewertungsansätze und die aktuelle Rechtsprechung zu kennen und so günstig wie möglich zu erklären. Als spezialisierte Steuerberater für Immobilien kennen wir alle Fallstricke und erledigen die Steuererklärungen für Sie. In enger Zusammenarbeit mit unserem Grundstückssachverständigen prüfen wir, ob ein niedrigerer Wert durch Erstellung eines Gutachtens nachgewiesen werden kann.
Gutachten nach § 198 BewG: Der richtige Verkehrswert
Eine fundierte Immobilienbewertung entscheidet maßgeblich über die Höhe der Erbschaftssteuer. Die typisierten Bewertungsverfahren des Bewertungsgesetzes führen häufig zu Werten, die über dem tatsächlichen Marktwert einer Immobilie liegen. Insbesondere bei sanierungsbedürftigen Objekten, in Sonderlagen oder bei Grundstücken mit Lasten und Nutzungsbeschränkungen entsteht so eine überhöhte Steuer. § 198 BewG eröffnet Ihnen die Möglichkeit, einen niedrigeren gemeinen Wert durch ein qualifiziertes Sachverständigengutachten nachzuweisen.
Wir prüfen für Sie, ob sich der Aufwand für ein Gutachten im konkreten Fall lohnt, und arbeiten dafür eng mit unseren Grundstückssachverständigen zusammen. Auf diese Weise vermeiden wir Überbewertungen und setzen den steuerlich maßgeblichen Wert gegenüber dem Finanzamt belastbar herab.
Stundung: Zinslos bis zu zehn Jahre
Auch wenn eine geerbte Immobilie wirtschaftlich werthaltig ist, fehlen den Erben in vielen Fällen die liquiden Mittel, um die festgesetzte Erbschaftssteuer fristgerecht zu begleichen. Für genau diese Konstellation sieht § 28 Abs. 3 ErbStG eine zinslose Stundung von bis zu zehn Jahren vor. Begünstigt sind selbst genutzte Wohnimmobilien sowie zu Wohnzwecken vermietete Grundstücke, sofern die Steuer ohne Verkauf der Immobilie nicht aufgebracht werden könnte.
Die Stundung muss beim zuständigen Finanzamt beantragt und sorgfältig begründet werden. Wir bereiten den Antrag vor, dokumentieren die Voraussetzungen lückenlos und sichern so, dass ein erzwungener Notverkauf der geerbten Immobilie vermieden wird.
Mehr erfahren: "Stundung der Erbschaftssteuer"
Wir sichern Ihre Ansprüche!
Wir prüfen alle Steuerbescheide, wahren Ihren Rechtsschutz durch Einlegung von Einsprüchen, stellen alle notwendigen Anträge und vertreten Sie professionell vor dem Finanzgericht oder dem Bundesfinanzhof. In jahrzehntelanger Erfahrung konnten wir zahlreiche Prozesse im Sinne unserer Mandanten erfolgreich beenden.
Keine Erbschaftssteuer für Wohnungsunternehmen
Bei einem größeren Immobilienportfolio lässt sich durch geschickte Strukturierung ein Wohnungsunternehmen begründen. In diesem Fall werden die Immobilien nicht als steuerschädliches Verwaltungsvermögen behandelt, sondern stellen steuerbegünstigtes Betriebsvermögen dar. Im Schenkungs- oder Erbfall bleibt der gesamte Bestand unter weiteren Voraussetzungen zu 85 Prozent oder sogar insgesamt erbschaftssteuerfrei. Hierdurch lässt sich Erbschaftssteuer in erheblichem Umfang vermeiden. Wir kennen alle Fallstricke, beraten Sie umfassend und begleiten Sie bei allen notwendigen Schritten.
Wir freuen uns darauf, mit Ihnen über Ihre Herausforderungen zu sprechen.
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