Grundsteuer 2025: Mehr oder weniger?!

Seit sechs Jahren ist klar: Die Grundsteuer muss aufgrund von Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts reformiert werden. Zu diesem Zweck wurden inzwischen alle Grundstücke zum 1. Januar 2022 nach neuen Regeln bewertet. Nun erfolgt auf dieser Grundlage die Festsetzung der neuen Grundsteuer, die ab 2025 zu entrichten sein wird.

Doch obwohl die Bescheide über die aktualisierten Grundsteuerwerte von den Finanzämtern bereits seit längerer Zeit vorliegen, verzögert sich in vielen Städten und Gemeinden die Bekanntgabe der neuen Grundsteuerbescheide für 2025. Viele Kommunen scheinen überfordert und können die auf die Grundsteuermessbeträge anzuwendenden Hebesätze nicht rechtzeitig berechnen. Dies wiederum macht es den Grundstückseigentümern unmöglich, die voraussichtliche Steuerbelastung zu kalkulieren.

Ab wann gilt die neue Grundsteuer?

Die neue Grundsteuer tritt ab dem 1. Januar 2025 in Kraft und bringt umfassende Änderungen für Immobilieneigentümer in Deutschland mit sich. Bereits seit 2022 läuft die Neubewertung von Grundstücken und Gebäuden, um die Steuerwerte an die gesetzlichen Vorgaben anzupassen. Die neuen Regelungen zur Grundsteuer ab 2025 sollen eine gerechtere Verteilung der Steuerlast gewährleisten und berücksichtigen verschiedene Faktoren wie Grundstücksfläche, Lage und Nutzung. Für Immobilieneigentümer ist es wichtig, frühzeitig die notwendigen Unterlagen zu prüfen und mögliche Steuerbelastungen zu kalkulieren. Die Steuerberater für Immobilien unserer Steuerkanzlei unterstützen Sie dabei, alle Anforderungen rechtzeitig zu erfüllen und individuelle Optimierungsmöglichkeiten zu nutzen. Auch im Hinblick auf Neubewertung, Berechnung oder Einspruch sind wir für Sie da.

Neue Grundsteuer 2025: Grundsteuerbescheide lassen auf sich warten!

So kommt es in den meisten der größten deutschen Städte zu einem Versand der Grundsteuerbescheide wohl erst im kommenden Jahr. Allein in Berlin hat der Versand der Grundsteuerbescheide bereits begonnen und soll bis Ende 2024 abgeschlossen sein.

Wer noch länger auf seinen Grundsteuerbescheid warten muss, kann im Frühjahr kurzfristig mit unerwarteten Mehrkosten konfrontiert sein. Denn die jährlich zu entrichtende Grundsteuer wird in vier vierteljährlichen Teilbeträgen – beginnend am 15. Februar – fällig.

Neubewertung im Zuge der Grundsteuerreform ist umstritten!

Seit geraumer Zeit sorgt die Neubewertung der Grundstücke in Deutschland für Unruhe. Nun steht das Thema mal wieder im Fokus der Öffentlichkeit, denn ab 2025 gilt die neue Grundsteuer. Sie trifft Eigentümer und Mieter gleichermaßen. Der Vermieter kann die Steuer auf den Mieter umlegen.

Was gilt bisher?

Die Karlsruher Verfassungsrichter hatten bereits 2018 die Bewertung für grundsteuerliche Zwecke für unvereinbar mit der Verfassung erklärt. Die bisherige Berechnung der Grundsteuer vor 2025 basiert auf jahrzehntealten Grundstückswerten (den sogenannten Einheitswerten): In den westdeutschen Ländern werden die Werte der Grundstücke aus dem Jahr 1964 zugrunde gelegt. In den ostdeutschen Ländern sind die zugrunde gelegten Werte sogar noch älter; sie beruhen auf Feststellungen aus dem Jahr 1935. Da sich die Werte von Grundstücken seitdem sehr unterschiedlich entwickelt haben, kommt es seit Jahren auf Basis der Einheitswerte zu erheblichen steuerlichen Ungleichbehandlungen. Das Bundesverfassungsgericht hatte dies moniert und den Gesetzgeber aufgefordert, das Grundsteuerrecht spätestens bis 2025 zu reformieren.

Frist für die Abgabe der Grundsteuererklärung

Die Frist für die Abgabe der Grundsteuererklärung endete bundesweit am 31. Januar 2023. Lediglich in Bayern wurde sie bis zum 30. April 2023 verlängert. Sollten Sie die Erklärung nicht fristgerecht eingereicht haben, besteht weiterhin die Pflicht zur Abgabe. Das Finanzamt kann in solchen Fällen die Besteuerungsgrundlagen schätzen und Verspätungszuschläge erheben. Um mögliche Sanktionen zu vermeiden, ist es ratsam, die Grundsteuererklärung umgehend nachzureichen. Gerne unterstützen wir Sie diesbezüglich oder auch im Hinblick auf Neubewertung, Berechnung oder Einspruch sind wir für Sie da.

Neubewertung zum 1. Januar 2022

Grundlage bei der Grundsteuerreform bilden die Wertverhältnisse am 1. Januar 2022. Auf Basis dieser Werte wird die neue Grundsteuer ab 2025 berechnet und greift dann erstmals ab Januar desselben Jahres. Für die Bewertung gilt ein sogenanntes Bundesmodell, das im Bewertungsgesetz geregelt ist und sich für Wohngrundstücke an einem vereinfachten Ertragswertverfahren und für Nichtwohngrundstücke am Sachwertverfahren orientiert.

Wie das Bundesmodell im Detail funktioniert, erläutern wir Ihnen in unserem Video:

Die Neuregelung der Grundsteuer wird durch den Bund sowie die Bundesländer gemeinsam umgesetzt, wobei letztere die Möglichkeit haben, eigene Modelle einzuführen. Verkompliziert wird die Bewertung dadurch, dass mehrere Bundesländer von einer im Grundgesetz verankerten Öffnungsklausel Gebrauch gemacht haben und statt des Bundesrechts eigene Ländermodelle entwickelt haben. Mit Ausnahme von Baden-Württemberg unterscheiden sich diese vom Bundesmodell dadurch, dass eine flächenabhängige und damit weitgehend wertunabhängige Berechnung des Grundsteuerwerts erfolgt. Vom Bundesmodell abweichende Bewertungen der Grundsteuer ab 2025 erfolgen für Grundstücke in Bayern, Baden-Württemberg, Hamburg, Niedersachsen und Hessen. Das Ergebnis ist ein bewertungsrechtlicher Flickenteppich. Haben Sie Fragen zur neuen Grundsteuer in Bayern, Baden-Württemberg usf., stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung. Treten Sie direkt mit unserer Steuerkanzlei in Kontakt.

In den letzten zwei Jahren wurden von den Finanzämtern unter massivem Verwaltungsaufwand für alle rund 36 Millionen Grundstücke in Deutschland neue Grundsteuerwerte festgestellt.

Mehr oder weniger?

Im bis 2024 noch geltenden System kommt es gerade in Ballungsräumen zu erheblichen Belastungsunterschieden; insbesondere Altbauten in guten Lagen waren durch sehr niedrige Grundsteuern besonders privilegiert. Für Eigentümer und Mieter von Neubauten war die Grundsteuer vor 2025 dagegen häufig um ein Vielfaches höher. Im Ergebnis kommt es folgerichtig zu einer Reduzierung der Grundsteuer für die bislang sehr hoch belasteten Grundstücke und zu einer Erhöhung bei Grundstücken, die aktuell von einer sehr niedrigen Grundsteuer profitiert haben. Ob damit das politisch erklärte Ziel, die neue Grundsteuer „aufkommensneutral“ auszugestalten, erreicht wird, wird man wohl erst später beurteilen können. Einige Städte und Gemeinden haben ihre Grundsteuer-Hebesätze jedenfalls angepasst. In vielen Fällen dürfte eine höhere Grundsteuer für Mieter zu einer spürbaren Erhöhung der Nebenkosten führen.

Neue Grundsteuerwerte: Vom Regen in die Traufe?

Bereits kurz nachdem das neue Bewertungsrecht Eingang in das Gesetz gefunden hatte, wurden in der Fachwelt erneut Zweifel an der Verfassungsmäßigkeit der neuen Grundsteuer ab 2025 geäußert. Bei den Gerichten sind diesbezüglich mehrere Verfahren anhängig.

Nach dem Urteil des Finanzgerichts Köln vom 19.09.2024 (4 K 2189/23) bestehen jedoch keine verfassungsrechtlichen Bedenken gegen das Bundesmodell; ebenso Finanzgericht Berlin-Brandenburg (Urteil vom 04.12.2024). Gegen das Kölner Urteil ist inzwischen eine Revision beim Bundesfinanzhof (Az. II R 22/24) anhängig.

Es empfiehlt sich also, Feststellungsbescheide über Grundsteuerwerte mittels Einspruch „offen“ zu halten. Die Entscheidung über Ihren Einspruch gegen den Grundsteuerwert wird erst dann ergehen, wenn höchstrichterliche Rechtsprechung über die Verfassungsmäßigkeit des neuen Rechts vorliegt.

Trotz eines Einspruchs gegen den Bescheid über den Grundsteuerwert sind das Finanzamt bzw. die Gemeinde berechtigt, den Bescheid über den Grundsteuermessbetrag und den Grundsteuerbescheid zu erlassen.

Ist ein Einspruch gegen den Grundsteuerbescheid sinnvoll?

Einsprüche gegen den Bescheid über den Grundsteuermessbetrag und gegen den Grundsteuerbescheid, die sich auf Fragen der Verfassungsmäßigkeit der Bewertung beziehen, sind unbegründet. Denn es handelt sich um Folgebescheide, die auf dem Grundsteuerwert aufbauen.

Gegen den Bescheid über den Grundsteuermessbetrag sollten Sie deshalb nur dann einen - zusätzlichen - Einspruch einlegen, wenn Sie der Meinung sind, dass die angewandte Steuermesszahl falsch ist. Dies gilt beispielsweise bei fehlender Ermäßigung wegen Denkmalschutz.

Gegen den Bescheid über die neue Grundsteuer ab 2025 sollten Sie nur dann Einspruch einlegen, wenn Sie der Meinung sind, dass auch der angewandte Hebesatz falsch ist.

Grundsteuer in Berlin

Das Land Berlin hat durch das Steuermesszahlengesetz (BlnGrStMG) vom 27.06.2024 die Steuermesszahlen abweichend von der bundesgesetzlichen Regelung in § 15 GrStG wie folgt festgesetzt:

Für Wohngrundstücke beträgt die Steuermesszahl 0,31 Promille und für Nichtwohngrundstücke und unbebaute Grundstücke 0,45 Promille.

Außerdem wurde eine Regelung über die abweichende Festsetzung der Grundsteuer aus Billigkeitsgründen getroffen. Die Regelung gilt nur für eigengenutzte Wohngrundstücke, „wenn die Erhebung der Steuer nach Lage des Einzelfalles unbillig wäre.“

Wir sind die Expertenkanzlei für die Bewertung von Grundstücken für Zwecke der Erhebung der neuen Grundsteuer ab 2025 und der Erbschaftsteuer.

Nachweis eines geringeren Wertes

Die für die Feststellung des Grundsteuerwerts maßgeblichen gesetzlichen Vorschriften enthalten aus Gründen der Automatisierung und Bewältigung der Neubewertung eine Vielzahl von Typisierungen und Pauschalierungen. Grundstücksbezogene Einschränkungen oder Mängel bleiben außer Betracht. Hierdurch kann es im Einzelfall zu Überbewertungen kommen. Davon betroffen können beispielsweise im Verhältnis zum Gebäude übergroße Grundstücke sein, für die ein Mindestwert greift. Ist eine weitere Bebauung möglicherweise nicht oder nur eingeschränkt möglich, kommt es zu einer Überbewertung, da das Gesetz bislang keine Möglichkeit vorsieht, einen niedrigeren Verkehrswert nachzuweisen. Auch für PKW-Tiefgaragenplätze (Teileigentum), die nicht als Sondernutzungsrecht zu einer Wohnung gehören, ergeben sich häufig überhöhte Grundsteuerwerte. Bei diesbezüglichen Fragen zur neuen Grundsteuer ab 2025 stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung. Treten Sie direkt mit uns in Kontakt.

In zwei Verfahren des vorläufigen Rechtsschutzes hat der Bundesfinanzhof (BFH) nun entschieden, dass Steuerpflichtige im Einzelfall unter bestimmten Bedingungen die Möglichkeit haben müssen, einen unter dem festgestellten Grundsteuerwert liegenden Wert ihres Grundstücks nachzuweisen. Der BFH sieht das sog. Übermaßverbot als verletzt an, wenn sich der festgestellte Grundsteuerwert als erheblich über das normale Maß hinausgehend erweise. Dies setze nach der bisherigen Rechtsprechung zu anderen typisierenden Bewertungsvorschriften voraus, dass der festgestellte Wert den nachgewiesenen niedrigeren gemeinen Wert um 40 Prozent oder mehr übersteige. In derartigen Fällen dürfte der Nachweis eines niedrigeren Marktwerts durch ein Gutachten oder einen Vergleichspreis nunmehr eröffnet sein, zumal der Gesetzgeber eine entsprechende Öffnungsklausel in das Jahressteuergesetz 2024 aufgenommen hat.

Da der Steuerpflichtige die Kosten für ein Gutachten selbst zu tragen hat, stellt sich allerdings stets die Frage nach dem Kosten-Nutzen-Verhältnis. Zu alternativen Nachweisen und Gestaltungen rund um die neue Grundsteuer ab 2025 beraten wir Sie gerne!

Neue Anzeigepflichten beachten!

Nach dem neuen Recht ist der Steuerpflichtige verpflichtet, jede Änderung der tatsächlichen Verhältnisse, die sich auf die Höhe des Grundsteuerwerts, die Vermögensart oder die Grundstücksart auswirken, anzuzeigen. Das gilt zum Beispiel, wenn ein Gebäude oder Gebäudeteil abgerissen oder ein bislang zu Wohnzwecken genutztes Gebäude voll- oder teilweise geschäftlich genutzt wird oder umgekehrt. Diese Anzeige ist innerhalb eines Monats nach Ablauf des Jahres, in dem sich die Verhältnisse geändert haben, unaufgefordert beim zuständigen Finanzamt vorzunehmen.

von Arps-Aubert ist Ihre kompetente Steuerkanzlei mit Niederlassungen in München oder in Berlin. Bei Anliegen und Problemen im Zusammenhang mit der neuen Grundsteuer ab 2025 können Sie auf unsere Expertise zählen. Gerne beraten wir Sie zu Themen wie Neubewertung, Berechnung oder Einspruch. Treten Sie direkt mit uns in Kontakt.