Grundsteuer 2025: Wohnung ist nicht gleich Wohnung!

Bei der Berechnung der neuen Grundsteuer 2025 spielen drei wesentliche Komponenten eine Rolle, die sich je nach Bundesland und nach Stadt und Gemeinde unterscheiden:

1. Das Bewertungsmodell selbst (Bundes- oder Ländermodell)

2. Der Steuermessbetrag

3. Der Hebesatz

Wie berechnet sich die neue Grundsteuer für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern?

Im Bundesmodell wird der Grundsteuerwert mit der Steuermesszahl multipliziert. Auf den sich daraus ergebenden Messbetrag wird zur Ermittlung der Grundsteuer dann der Hebesatz der Stadt oder Gemeinde angewendet. Nach dem Grundsteuergesetz beträgt die Steuermesszahl für Ein- und Zweifamilienhäuser, Eigentumswohnungen und Mietshäuser regulär 0,31 von Tausend, für alle anderen Grundstücke 0,34 von Tausend.

Beispiel: Eine Wohnung liegt in einem Berliner Mehrfamilienhaus, in dem sich ausschließlich (mehr als 2) Wohnungen befinden. Der Grundsteuerwert auf den 01.01.2022 wurde mit 3.000.000 EUR ermittelt. Die Grundsteuer 2025 für das Mietshaus berechnet sich wie folgt: Grundsteuerwert 3.000.000 EUR x Messzahl 0,31/1000 = 930 EUR x Hebesatz (Berlin) 470% = 4.371 EUR Die jährliche Grundsteuer von 4.371 EUR wird auf alle Mieter anteilig umgelegt.

Welche Bedeutung hat die Grundsteuermesszahl?

Die oben genannten Messzahlen sind in § 15 des Grundsteuergesetzes geregelt. Davon abweichende Regelungen sind nach einer Anpassung des Grundgesetzes (Artikel 105 Absatz 2 des Grundgesetzes i. V. m. Artikel 72 Absatz 3 Satz 1 Nummer 7, Artikel 125b Absatz 3 des Grundgesetzes) möglich. Wie erwartet nutzen mit dieser Länderöffnungsklausel nun zahlreiche Bundesländer die Möglichkeit, regionalen Besonderheiten durch abweichende Regelungen Rechnung zu tragen.

Beispielsweise hat das Land Berlin die Steuermesszahl für unbebaute Grundstücke und solche, die keine Ein- oder Zweifamilienhäuser, Eigentumswohnungen oder Mietshäuser sind, auf 0,45 von Tausend (erhöht) festgesetzt. Liegt die Wohnung nicht in einem reinen Wohnhaus, sondern befinden sich beispielsweise eine Arztpraxis, ein Büro oder Ladengeschäfte im Haus, dann zählt das Ganze schnell nicht mehr als Mietshaus sondern als gemischt genutztes Grundstück. Beträgt die Wohnfläche nicht mehr als 80 Prozent der gesamten Wohn- und Nutzfläche des Gebäudes, handelt es sich nicht mehr um ein Mietwohngrundstück. Und das ist nicht selten der Fall.

Fortführung des Berliner Beispiels: Die gleich große Wohnung liegt in einem Gebäude in einer Geschäftsstraße. Im Erdgeschoss befinden sich Läden und im ersten Stock Büroräume. Bei einem gleichen Grundsteuerwert berechnet sich die Grundsteuer für das gemischt genutzte Grundstück wie folgt: Grundsteuerwert 3.000.000 EUR x Messzahl 0,45/1000 = 1.350 EUR x Hebesatz 470% = 6.345 EUR Die Grundsteuer für Wohnungen in diesem Haus fällt also um rund 45 Prozent höher aus als in einem reinen Mietshaus.

Das Ganze wirkt besonders bizarr, wenn man sich die Gesetzesbegründung anschaut. Dort heißt es:

Das Recht auf menschenwürdiges Wohnen ist in der Bundesrepublik Deutschland ein allgemein anerkanntes existenzielles Grundbedürfnis, welches auch international verankert ist. Das Ziel, eine höhere Grundsteuerbelastung für Wohngrundstücke zu verhindern und damit bezahlbaren Wohnraum zu sichern, ist ein Beitrag zur Förderung des Gemeinwohls.

Fazit: Gleiches wird ungleich behandelt!

Eine Wohnung, die in einem Gebäude liegt, in dem auch gewerbliche Flächen liegen, ist und bleibt eine Wohnung. Dass für solche Wohnungen vom Mieter regelmäßig eine erheblich höhere Grundsteuer als für gleichartige Wohnungen in reinen Wohnhäusern zu zahlen ist, ist kaum vermittelbar. Die Wohnqualität ist in einem Gebäude mit Büros oder Praxen oder Werkstatt im Hof zudem eher schlechter als in einem Wohnhaus ohne Gewerbeanteil. Hinzu kommt: Wäre das Grundstück aufgeteilt in Wohn- und Teileigentum, wäre die einzelne Wohnung durch die niedrigere Messzahl begünstigt.

Das Ganze zeigt einmal mehr, wie unausgegoren die neue Grundsteuerbewertung im Ergebnis ist. Bei Fragen zur Bewertung von Grundstücken für Zwecke der Grundsteuer oder der Erbschaftsteuer sprechen Sie uns gerne an. Wir sind besonders spezialisiert auf dem Gebiet der Grundbesitzbewertung für steuerliche Zwecke.