Neue Grundsteuer in Bayern

Der Sonderweg des Freistaats in Bezug auf die Grundsteuer-Reform

2025 ist es so weit: Die neue Grundsteuer kommt! Für die Reform der Grundsteuer müssen bereits jetzt, im zweiten Halbjahr 2022, alle Grundstücke in Deutschland neu bewertet werden. Dies geschieht auf Basis der Wertverhältnisse vom 1. Januar 2022 und anhand eines Bundesmodells zur Berechnung. Dies orientiert sich für Wohngrundstücke an einem vereinfachten Ertragswertverfahren und für Nichtwohngrundstücke am Sachwertverfahren. Ein Video, das detailliert auf die Berechnung auf Bundesebene eingeht, finden Sie in unserem Blogtext, der sich allgemein mit der neuen Grundsteuer befasst. Eine Länderöffnungsklausel ermöglicht den Bundesländern dabei jedoch, auch eigene Lösungen zur Berechnung zu wählen und umzusetzen. Und damit sind wir schon direkt beim Thema: der neuen Grundsteuer in Bayern.

Der Freistaat Bayern hat nämlich umfassend Gebrauch von jener Länderöffnungsklausel gemacht und das Bayerische Grundsteuergesetz. Dieses unterscheidet sich fundamental vom Bundesmodell. In diesem Artikel und dem nachfolgenden Video erhalten Sie alle wesentlichen Informationen zur neuen Grundsteuer in Bayern. Bei weiteren Fragen oder Anliegen können Sie sich gern an unsere Steuerkanzlei in München wenden, wir helfen Ihnen gern weiter!

So unterscheiden sich die Berechnungsmodelle der neuen Grundsteuer in Bayern und auf Bundesebene

Nicht nur der Freistaat Bayern macht von der Länderöffnungsklausel Gebrauch, sondern auch Baden-Württemberg, Hamburg, Hessen und Niedersachsen. Mit Ausnahme von Baden-Württemberg ist der wesentliche Unterschied zum Bundesmodell, dass die Berechnung der Grundsteuer unabhängig vom Wert des Grundstücks erfolgt. Die auf Bundesebene vorgesehene Neubewertung nach jeweils 7 Jahren wird dadurch entbehrlich.

Für in Bayern gelegene Grundstücke erfolgt die Neu-Berechnung der Grundsteuer allein auf Basis einen Flächenmodells. Dabei wird über sog. Äquivalenzzahlen aus der Grundstücks- bzw. Gebäudefläche ein Äquivalenzbetrag ermittelt. Basis für die Berechnung sind, wie auch auf Bundesebene, die Verhältnisse vom 01.01.2022. Ein wesentlicher Unterschied ist, dass für bayerische Grundstücke keine Unterscheidung zwischen Grundstücksarten getroffen wird. Die Feststellungs-Erklärung ist für alle Grundstücksarten im Zeitraum vom 1.7.-31.10. zu erbringen.

Die drei Schritte bei der bayerischen Grundsteuer

Für die Berechnung der neuen Grundsteuer in Bayern wird es drei Schritte geben.

1. Feststellung des Äquivalenzbetrages:Das Finanzamt stellt den Äquivalenzbetrag auf den 1. Januar 2022 fest - im Unterschied zum Bundesmodell, wo ein Grundsteuerwert festgestellt wird.

2. Anwendung eines Grundsteuermessbetrags auf den Äquivalenzbetrag:Die Feststellung des Äquivalenz- und des Grundsteuermessbetrags wird in Bayern vom Finanzamt in einem Bescheid zusammengefasst.

3. Festsetzung der Grundsteuer durch die Gemeinde:Die Festsetzung der Grundsteuer erfolgt im Jahr 2025 durch die Gemeinde. Sie legt einen Hebesatz fest, der mit dem Äquivalenzbetrag multipliziert wird. Diese Hebesätze werden allerdings voraussichtlich erst im Jahr 2024 bekanntgegeben, sodass es zu diesem Zeitpunkt noch nicht möglich ist, die neue Grundsteuer in Bayern zu berechnen.

Weitere detaillierte Informationen zum Äquivalenzbetrag, inkl. Rechenbeispiel, finden Sie im oben im Video.

Welche Angaben werden für die Feststellungserklärung in Bayern benötigt?

Wie oben bereits erwähnt, wendet der Freistaat Bayern ein Flächenmodell für die Berechnung der Grundsteuer an, der Fokus liegt also ganz auf den Flächen. Diese werden im Feststellungsbescheid für die Äquivalenzbeträge gesondert festgestellt, weshalb Sie unbedingt auf die korrekte Flächenermittlung achten sollten.

Im Grundbuch finden Sie weitere Angaben, die aufgenommen werden müssen, wie etwa Flur, Flurstücke, Grundbuchblatt, Grundstücksgröße. Bei Wohnungs- und Teileigentum ist darauf zu achten, dass nur der auf den Miteigentumsanteil entfallende Grund und Boden in die Erklärung einfließt.

Bestimmung der Wohnfläche

Die Bestimmung der Wohnfläche kann sich evtl. als schwierig erweisen. Sie können diese in der Regel selbst händisch ausmessen.
Im Falle einer Wohnnutzung ist die Wohnfläche nach der Wohnflächenverordnung zu ermitteln. Wohnfläche ist alles, was zu einer Wohnung gehört. Dazu zählen auch ausgebaute Kellerräume, Wintergärten, Balkone, Terrassen und das häusliche Arbeitszimmer. Nicht zur Wohnfläche zählen hingegen nicht ausgebaute Kellerräume, Abstellräume, Wasch- und Heizungsräume. Flächen mit einer lichten Höhe von mindestens zwei Metern sind voll, bei einer lichten Höhe zwischen einem und zwei Metern ist die Fläche zur Hälfte anzurechnen. Die Balkon- und Terrassenfläche zählt in der Regel ein Viertel, höchstens jedoch die Hälfte.

Für den Einbezug von Nutzflächen gelten in Bayern besondere Bagatellregelungen, wonach Garagen bis zu 50 qm und Nebengebäude bis zu 30 qm unberücksichtigt bleiben. Ferner gelten Grundstücke, auf denen sich Gebäude mit weniger als 30 qm Nutzfläche befinden, in Bayern als unbebaut.

Übrigens: Für die Feststellungserkärung ist es zulässig, die jeweiligen Flächen auf voll Quadratmeter nach unten abzurunden.

Wird die Immobilie nicht zu Wohnzwecken genutzt, basiert die Berechnung auf der Nutzfläche, die anhand einer geeigneten Methode zu ermitteln ist. Grundlage hierfür ist die so genannte DIN 277, die Regeln für die Berechnung von Grundflächen- und Rauminhalten von Bauwerken festlegt.

Neue Grundsteuer in Bayern: ein erstes Fazit

Was auf den ersten Blick auffällt: Das bayerische Modell besticht durch seine Verständlichkeit und seine leichte Anwendbarkeit. Anders als in vielen anderen Bereichen des Steuerrechts ist eine Berechnung und damit auch eine Überprüfung der Messwerte auch für Laien möglich. Der Entfall weiterer Wertfeststellungen in der Zukunft vereinfacht die Prozedere für die Grundstücks- oder Wohnraumbesitzer.

Allerdings halten wir es aktuell für zweifelhaft, ob das bayrische Modell der Steuergerechtigkeit innerhalb einer Kommune auch im landes- oder bundesweiten Vergleich dem allgemeinen Gleichheitssatz standhalten wird. So entsteht im bayerischen Modell ein Gleichlauf von ländlichen Gebieten und hochpreisigen städtischen Metropolen. In Bezug zum Bundesrecht lässt sich verkürzt festhalten: Je teurer die Wohnlage, desto größer fällt der Unterschied zwischen Bundes- und Landesmodell aus. Vor diesem Hintergrund bleibt es abzuwarten, ob Bayern das bisherige, verfassungswidrige Recht durch ein neues, ebenfalls verfassungswidriges Bewertungssystem ersetzt hat.

von Arps-Aubert: Ihre Steuerberater, wenn’s um die Grundsteuer geht

Die neue Grundsteuer hält nicht nur in Bayern Grundstücks- und Wohnraumbesitzer auf Trapp. Deshalb haben wir in unseren Steuerkanzleien in Berlin und München alles Wissenswerte für Sie parat und unterstützen Sie gern beim Erstellen Ihres Feststellungsbescheides. Nehmen Sie dazu gern direkt hier Kontakt zu uns auf. Unsere erfahrenen Steuerberater für Immobilien sind spezialisiert auf Grundbesitzbewertung und beraten Sie z.B. auch gern zur Wertermittlung von Immobilien bei einer Erbschaft oder Schenkung.