Immobilienbesteuerung

Deutschland ist bei richtiger Gestaltung ein Steuerparadies für Immobilienbesitzer. Eine kluge und zukunftsorientierte Strukturierung sichert Steuervorteile in erheblichem Umfang und garantiert einen steuerfreien Vermögensaufbau. Für grundbesitzverwaltende Gesellschaften fällt keine Gewerbesteuer an.

Energiewende

Umfassende Informationen zur steuerlichen Förderung der Energiewende für Vermieter finden Sie hier.

Informieren Sie sich hier über das umfangreiche Leistungsprofil unserer Steuerberater für Immobilien:

• Kauf und Verkauf aus Steuersicht

  Ob als Kapitalanlage, zur Vermietung, als Eigennutzung, wir beraten Sie als unsere Mandanten bereits vor dem Immobilienkauf. Wir optimieren mit Ihnen die Struktur von Immobilieninvestments und gestalten die optimale Gesellschafts- und Anlageform, inklusive Tax und Financial Due Diligence.

• Immobiliengesellschaften

  Häufig ist es sinnvoll, die Immobilie in einer eigenen Gesellschaft - zum Beispiel als Familien-Pool - zu halten. Eine Immobiliengesellschaft ist ein Unternehmen, dessen Geschäftsfeld die Vermietung, Erschließung, Finanzierung, Realisierung oder Vermarktung von einer oder mehreren Immobilien ist. Wir erstellen für Sie den Jahresabschluss und erledigen für Sie die sich in diesem Zusammenhang ergebenden steuerlichen Deklarationspflichten.

  Rechtsformberatung bei beim Kauf von Immobilien: Die richtige Rechtsform zu finden, hängt von vielerlei Komponenten ab. Oft sind es Personengesellschaften wie die Immobilien-KG oder die Immobilien-GbR; häufig als vermögensverwaltende Personengesellschaft. Doch auch die Gründung einer Kapitalgesellschaft als Immobilien-GmbH oder Immobilien-AG mit der Immobilie als Betriebsvermögen ist häufig sinnvoll.

  Der deutsche Immobilienmarkt bietet privaten und institutionellen Investoren verschiedene Möglichkeiten der indirekten Immobilienanlage. Wir als spezialisierte Steuerberater für Immobilien beraten seit Jahren diverse Immobiliengesellschaften aller Rechtsformen.

• Erstellung von Steuererklärungen für Immobilienbesitzer

  Als Vermieter sind Sie zur Abgabe einer Steuererklärung verpflichtet. Unsere Steuerberater für Immobilien unterstützen Sie dabei, sämtliche Aspekte Ihres Immobilienerwerbs und Immobilienbesitzes steuerlich korrekt zu erfassen, Gestaltungsmöglichkeiten zu prüfen und Ihre Steuerbelastung zu errechnen.

• Anlage V

  Anlage V (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung): Wer als privater Immobilienbesitzer Einkünfte aus der Vermietung oder Verpachtung von Häusern, Wohnungen oder sonstigen Immobilien erzielt, muss darüber bei seiner Einkommensteuererklärung separat in der sogenannten Anlage V Auskunft geben. Dabei werden Ihre Mieteinnahmen den Werbungskosten, wie z.B. Abschreibung, Schuldzinsen etc. gegenübergestellt. Bei einer auf Dauer angelegten Vermietung ist grundsätzlich von einer langfristigen Überschusserzielungsabsicht auszugehen.

• Ferienwohnungen

  Für die steuerliche Anerkennung von Verlusten gibt es bei Ihrer vermieteten Ferienimmobilie einige Hürden. Damit Sie Ihr Feriendomizil auch wirklich genießen können, kümmern wir uns um sämtliche steuerrelevante Aspekte Ihres Hauses. Unsere Immobilien-Steuerberater kennen alle Voraussetzungen und Tricks und sorgen für eine endgültige Berücksichtigung im Steuerbescheid.

• Spekulationssteuer

  Der Gewinn aus dem Verkauf einer privaten Immobilie ist im Regelfall steuerpflichtig, soweit die Veräußerung vor Ablauf von 10 Jahren nach dem Erwerb erfolgt. Aber es gibt Ausnahmen. Wir beraten Sie zur Vermeidung einer unnötigen Steuerbelastung.

• Vermeidung oder Gestaltung von gewerblichem Grundstückshandel

  Die Veräußerung von Grundstücken erfolgt im Rahmen eines Gewerbebetriebs, wenn sich die Veräußerungsgeschäfte in ihrer Gesamtheit als selbständige, nachhaltige und mit Gewinnerzielungsabsicht unter Beteiligung am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr ausgeübte Tätigkeit darstellen, die über den Umfang einer privaten Vermögensverwaltung hinausgehen. Unsere Immobilien-Steuerberater helfen Ihnen dabei, den gewerblichen Grundstückshandel zu vermeiden oder sinnvoll zu gestalten.

Nutzen Sie zur Aufbereitung Ihrer Steuerunterlagen unsere

Zu unseren Schwerpunkten bei der Arbeit als Steuerberater zählt auch die Digitalisierung. Wir bearbeiten Ihre Steuererklärungen volldigital und stellen Ihnen ein gesichertes Portal zum Upload und zur Archivierung Ihrer Belege und Unterlagen zur Verfügung. Eventuelle Bedenken in puncto Datensicherheit sind also unbegründet.

Aufteilung Anschaffungskosten nach Grund und Boden/Gebäude

Der Grund-und-Boden-Anteil des Kaufpreises Ihrer Immobilie darf nicht abgeschrieben werden und mindert somit nicht ihre Steuerbelastung. Umso wichtiger, für einen möglichst hohen Gebäudeanteil zu sorgen. Wir wissen worauf es ankommt und unterstützen Sie bei der Durchsetzung gegenüber dem Finanzamt.

Ihre Steuerberater für Immobilien

Verschenken Sie keine Zeit und kein Geld! Ihr Grundbesitz hat professionelle Steuerberatung verdient!

Umsatzsteuer bei Immobilien

Unsere Steuerberater für Immobilien unterstützen Sie in sämtlichen umsatzsteuerlichen Aspekten. Die Vermietung und Verpachtung von Grundstücken ist grundsätzlich umsatzsteuerfrei. Ausnahmen von der Umsatzsteuerbefreiung ergeben sich jedoch bei

• kurzfristiger Vermietung
• Vermietung von Betriebsvorrichtungen, Inventar etc.
• Option zur Umsatzsteuer

Ein Verzicht auf Steuerbefreiung kann sinnvoll sein!

Der Steuerbefreiung steht allerdings ein Vorsteuerausschluss für Eingangsleistungen gegenüber. Soll ein Vorsteuerabzug aufseiten des Vermieters erreicht werden, besteht unter bestimmten Voraussetzungen die Möglichkeit, für eine Umsatzsteuerpflicht zu optieren. Gerade bei der Herstellung gewerblicher Immobilien kann der dadurch mögliche Vorsteuerabzug eine erhebliche Kostenersparnis für den Bauherrn bedeuten. Wir beraten Sie zu den Voraussetzungen und begleiten Sie aktiv bei der Umsetzung. Wir sorgen für die zeitnahe Anmeldung und Erstattung der Vorsteuern.

Übertragung von Immobilien

Besondere umsatzsteuerliche Risiken bestehen bei der Übertragung von Immobilien. Zum Einen stellt sich die Frage, ob der Verkauf als Geschäftsveräußerung im Ganzen zu werten ist. Zum Anderen können Berichtigungspflichten bei der Vorsteuer auf den Erwerber übergehen. Zur Vermeidung von Nachteilen prüfen unsere Steuerberater für Immobilien Ihren Vertragsentwurf und beraten Sie zu wichtigen Umsatzsteuerklauseln.

Erbschaftsteuer und Schenkungsteuer vermeiden!

Angesichts der in den letzten Jahren stark gestiegenen Immobilienpreise kommt es bei der Erbschaft- und Schenkungsteuer sehr schnell zu hohen Steuerbelastungen. Häufig stehen nicht ausreichend liquide Mittel zur Verfügung, um die Steuerschuld zu bezahlen. Steuerstundungen, Darlehensaufnahmen oder sogar der Verkauf von Grundbesitz werden notwendig. Durch frühzeitige Planung und Gestaltung im Rahmen vorweggenommener Erbfolge lassen sich diese Negativeffekte vermeiden oder deutlich reduzieren.

Nießbrauch an Immobilien

Im Rahmen vorweggenommener Erbfolge erfreuen sich Nießbrauchmodelle großer Beliebtheit. Unsere Steuerberater für Immobilien kennen alle Vor- und Nachteile, beraten zur Umsetzung oder zu Alternativen und berechnen den maximalen Steuervorteil.

Bewertung von Immobilien: Verschiedene Bewertungsverfahren

Besonders relevant ist die Wertermittlung der Immobilie bei Erbschaft oder Schenkung. Angesichts sehr hoher Verkehrswerte verdient die steuerlichen Bewertung von Immobilien besondere Aufmerksamkeit. Wir kennen alle Bewertungsverfahren und wissen, welche Stellschrauben für einen möglichst niedrigen Wert existieren. Gegenüber dem Finanzamt sorgen wir für die günstigste Bewertung Ihrer Immobilie. Dabei arbeiten wir eng mit Gutachtern zusammen und kennen die Besonderheiten des Berliner und Münchner Immobilienmarktes bis ins Detail.

Auf die richtige Bewertung kommt es an!

Das Bewertungsgesetz kennt drei Verfahren für unterschiedliche Arten von Immobilien: Das Vergleichswertverfahren für Wohnungen, Ein- und Zweifamilienhäuser, das Ertragswertverfahren für Geschäftsgrundstücke und Mietwohnungen sowie das Sachwertverfahren für die Fälle, in denen kein Vergleichswert vorliegt oder sich keine übliche Miete ermitteln lässt. Da die Bewertungsverfahren zu sehr unterschiedlichen Werten führen können und der anzuwendende Liegenschaftszinssatz maßgeblichen Einfluss hat, haben wir besondere Sensibilität bei der Frage, ob Vergleichsfaktoren vorliegen, ob diese geeignet sind und ob das Finanzamt alle Parameter bei der Bewertung korrekt umsetzt. In zahlreichen Einsprüchen konnten unsere Steuerberater für Immobilien erhebliche Wertreduzierungen durchsetzen und so zu einer deutlichen Steuerersparnis unserer Mandanten beitragen.

Berlin: Steuerliche Liegenschaftszinssätze führen zu deutlich höherer Steuer

Mit Veröffentlichung im Amtsblatt Berlin am 12. April 2019 liegen für Berliner Mehrfamilienhäuser erstmals seit über 10 Jahren vom örtlichen Gutachterausschuss für steuerliche Zwecke anzusetzende Liegenschaftszinssätze vor. Bis zum 11. April 2019 galt der pauschale Liegenschaftszinssatz von 5,5 Prozent gemäß Bewertungsgesetz.

Im Ergebnis führt dies zu einem erheblichen Anstieg der für steuerliche Zwecke anzusetzenden Werte von Berliner Mietwohn- und Mietwohngeschäftshäusern mit mindestens 4 Mieteinheiten und einem gewerblichen Mietanteil bis 70 Prozent. Hintergrund: Hohe Liegenschaftszinssätze führen zu einer hohen Verzinsung des Bodenwerts.

Der Grundbesitzwert: Ein Feststellungsbescheid mit hoher Bedeutung!

Für Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer ist ein sog. Bedarfswert (Grundbesitzwert) festzustellen. Zu diesem Zweck ist die Abgabe einer gesonderten Erklärung zur Ermittlung des Bedarfswerts bei dem Finanzamt notwendig, in dessen Bereich das Grundstück liegt. In diesem Rahmen gilt es alle Bewertungsverfahren, Bewertungsansätze und die aktuelle Rechtsprechung zu kennen und so günstig wie möglich zu erklären. Als spezialisierte Steuerberater für Immobilien kennen wir alle Fallstricke und erledigen die Steuererklärungen für Sie. In enger Zusammenarbeit mit unserem Grundstückssachverständigen prüfen wir, ob ein niedrigerer Wert durch Erstellung eines Gutachtens nachgewiesen werden kann.

Wir sichern Ihre Ansprüche!

Wir prüfen alle Steuerbescheide, wahren Ihren Rechtsschutz durch Einlegung von Einsprüchen, stellen alle notwendigen Anträge und vertreten Sie professionell vor dem Finanzgericht oder dem Bundesfinanzhof. In jahrzehntelanger Erfahrung konnten wir zahlreiche Prozesse im Sinne unserer Mandanten erfolgreich beenden.

Keine Erbschaftsteuer für Wohnungsunternehmen

Bei einem größeren Immobilienportfolio lässt sich durch geschickte Strukturiierung ein Wohnungsunternehmen begründen. In diesem Fall werden die Immobilien nicht als steuerschädliches Verwaltungsvermögen behandelt, sondern stellen steuerbegünstigtes Betriebsvermögen dar. Im Schenkungs- oder Erbfall bleibt der gesamte Bestand unter weiteren Voraussetzungen zu 85 Prozent oder sogar insgesamt erbschaftsteuerfrei. Hierdurch lässt sich Erbschaftsteuer in erheblichem Umfang vermeiden. Wir kennen alle Fallstricke, beraten Sie umfassend und begleiten Sie bei allen notwendigen Schritten.

Die Grunderwerbsteuer hat enorm an Bedeutung gewonnen. Angesichts steigender Immobilienpreise und Steuersätze hat sich das Steueraufkommen in den letzten zehn Jahren mehr als verdreifacht. Der Gesetzgeber und die Rechtsprechung eröffnen jedoch eine Reihe von Gestaltungen, die eine Reduzierung oder Vermeidung der Grunderwerbsteuer ermöglichen. Unsere Steuerberater für Immobilienbesteuerung kennen alle Tricks und Fallstricke. Unsere Beratung umfasst folgende Bereiche:

• Reduzierung der Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer
• Beratung zur Kaufpreisaufteilung
• Gestaltung mittels share-deals (RETT-Blocker) für Personen- und Kapitalgesellschaften
• Übertragung von Vermögen auf steuerbegünstigte Immobilien-GmbH
• Grunderwerbsteuer bei vorweggenommener Erbfolge
• Nutzung von Steuerbefreiungen und Steuervergünstigungen
• Nutzung der Konzernklausel
• Grunderwerbsteuer bei Umstrukturierungen und Umwandlungen
• Grunderwerbsteuer bei Formwechsel
• Grunderwerbsteuer bei Unternehmenskauf
• Erfüllung von Anzeigepflichten

Die neue Grundsteuer kommt. Und damit steht eine Herkulesaufgabe an: Alle Grundstücke in Deutschland sind neu zu bewerten – und das sind immerhin rund 36 Millionen.

Die Grundsteuer, dessen Aufkommen alleine den Kommunen zufällt, gehört zu den ältesten direkten Steuern und wurde ursprünglich als kirchlicher und grundherrlicher Grundzehnt und Grundzins eingetrieben. Trotz diverser Anpassungen und des 1951 erlassenen Grundsteuergesetzes, ist die Berechnung inzwischen absolut reformbedürftig und wird nun grundlegend neu aufgesetzt. Mit Urteil vom 10. April 2018 hatte das Bundesverfassungsgericht entschieden, dass das derzeit noch geltende Bewertungsverfahren durch Ansatz von Einheitswerten unvereinbar mit dem Gleichheitssatz des Grundgesetzes ist. Ursächlich dafür sind erhebliche Wertverzerrungen, die daraus resultieren, dass immer noch Wertverhältnisse aus den Jahren 1935 (Ost) bzw. 1964 (West) zugrunde gelegt werden. Später errichtete Gebäude gelten damit bis heute als „Neubau“, da seitdem eingetretene Wertminderungen nicht berücksichtigt werden. Im Ergebnis sind die Belastungsunterschiede bei der Grundsteuer heute sehr hoch und stehen häufig in keiner Relation mehr zu den Grundstückswerten. Die Berechnung ist also dringend reformbedürftig, was nun eine Neubewertung sämtlicher Grundstücke in Deutschland notwendig macht. Hierfür hat der Gesetzgeber als Grundlage die Wertverhältnisse am 1. Januar 2022 festgeschrieben. Auf Basis dieser Werte wird die neue Grundsteuer berechnet und gilt dann erstmals ab 2025.

Wie funktioniert die neue Grundsteuer?

Die Festsetzung der neuen Grundsteuer erfolgt in drei Schritten:

1. Feststellung des neuen Grundsteuerwerts auf Grundlage der Wertverhältnisse am 1. Januar 2022 durch das Finanzamt.

2. Anwendung der neuen Steuermesszahl auf den Grundsteuerwert. Zu diesem Zweck erteilt das Finanzamt einen Grundsteuermessbescheid. Da sich gegenüber der bisherigen Rechtslage deutlich höhere Grundsteuerwerte ergeben werden, wurde die Steuermesszahl auf 0,34 Promille abgesenkt. Für Wohngrundstücke beträgt die Steuermesszahl nur 0,31 Promille.

3. Erteilung des Grundsteuerbescheides 2025 durch die Gemeinde nach Bekanntmachung des Hebesatzes durch Anwendung (Multiplikation) des Hebesatzes auf den Grundsteuermessbetrag.

Welche Erklärung muss beim Finanzamt abgegeben werden?

Damit das Finanzamt den Grundsteuerwert festsetzen kann, haben alle Grundstückseigentümer für jedes Grundstück in der Zeit vom 1. Juli bis 31. Oktober 2022 eine Feststellungserklärung auf den 1. Januar 2022 abzugeben. Die Abgabepflicht besteht auch, wenn das Finanzamt den Eigentümer nicht persönlich anschreibt, sondern durch öffentliche Bekanntmachung zur Erledigung auffordert.

Wie wird bewertet?

Unbebaute Grundstücke

Für unbebaute Grundstücke (Grundstücke ohne benutzbare Gebäude) ermittelt sich der Grundsteuerwert durch Anwendung des Bodenrichtwerts auf die Grundstücksgröße. Ein ggf. vom zu bewertenden Grundstück abweichender Entwicklungszustand zum Richtwertgrundstück wird durch pauschalierte Zu- und Abschläge berücksichtigt.

Bebaute Grundstücke

Das Bundesmodell:

Das Bundesmodell gilt für Grundstücke in Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Saarland, Sachsen, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein und Thüringen. Es orientiert sich für Wohngrundstücke an einem vereinfachten Ertragswertverfahren und für Nichtwohngrundstücke am Sachwertverfahren.

Das Ertragswertverfahren gilt damit für Ein- und Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke und Eigentumswohnungen. Dabei erfolgt eine Kapitalisierung der Miete mit einem Vervielfältiger und der Bodenwert wird über die Nutzungsdauer des Gebäudes abgezinst. Anzusetzen ist eine pauschalierte „Listenmiete“, die je nach Mietniveaustufe angepasst wird. Für Garagen und Carports beträgt die Listenmiete einheitlich 35 Euro pro Monat. Für die Erstellung der Feststellungserklärung werden diverse grundstücksbezogene Daten benötigt, insbesondere Angaben zur Gemarkung, zu Flurstücken, das Baujahr (falls nach 1948 erbaut) und die Grundstücksgröße. Die zudem notwendige Angabe der Wohnfläche ist bei Mietshäusern nach der Größe der einzelnen Wohnungen aufzuteilen, und zwar je nachdem, ob die einzelne Einheit unter 60 qm, zwischen 60 und unter 100 qm, oder 100 qm und größer ist. Einfluss auf die Bewertung hat auch, falls es in der Vergangenheit eine Kernsanierung des Gebäudes gegeben haben sollte.

Für Teileigentum, Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte und sonstige bebaute Grundstücke gilt das Sachwertverfahren. Ausgangsgröße hierbei ist die Brutto-Grundfläche des Gebäudes, die die Außenmauern, Kellerräume etc. umfasst und damit deutlich größer als die Wohnfläche ist.

Abweichende Ländermodelle:

Eine Länderöffnungsklausel ermöglicht den Bundesländern, statt des Bundesrechts eigene Länderlösungen zu beschließen und anzuwenden. Baden-Württemberg (modifiziertes Bodenwertmodell), Bayern (wertunabhängiges Flächenmodell), Hamburg (Wohnlagemodell), Hessen (Flächen-Faktor-Verfahren) und Niedersachsen (Flächen-Lage-Modell) haben hiervon Gebrauch gemacht, was die Neubewertung leider zusätzlich verkompliziert.

Bayern:

Für in Bayern belegene Grundstücke gilt ein wertunabhängiges Flächenmodell. In unserem Video erklären wir Ihnen, wie das bayerische Grundsteuermodell funktioniert, welche Angaben Sie für die Feststellungserklärung benötigen und worauf Sie bei der Ermittlung der Wohn- und Nutzflächen achten sollten:

Gewinner und Verlierer

Da die hebeberechtigten Gemeinden erst im Jahr 2024 auf Basis der dann vorliegenden Datenlage zur Neubewertung über eine Anpassung der Hebesätze entscheiden, werden die Grundsteuerbescheide frühestens in zwei Jahren versendet. Die individuell auf ein Grundstück entfallende Grundsteuer lässt sich damit heute leider nicht berechnen. Erklärtes Ziel ist eine „Aufkommensneutralität“. Da dies summarisch zu verstehen ist, wird es Grundstücke geben, deren Steuerbelastung sinkt, bei anderen wird sie jedoch höher ausfallen als bisher. Betroffen dürften hiervon vor allem Altbauten in guten Wohnlagen sein.

Was einfach klingt, kann also im Einzelfall sehr kompliziert sein. Wir stehen Ihnen in allen Fragen zur Grundsteuer sehr gerne zur Verfügung. Wir übernehmen für Sie die Berechnung und Deklaration des neuen Grundsteuerwerts und prüfen sämtliche Bescheide des Finanzamts. Wir wahren Ihren Rechtsschutz durch die Einlegung von Einsprüchen - so ist sichergestellt, dass der niedrigstmögliche Grundsteuerwert zur Anwendung kommt.

Hier können sie uns beauftragen.